預算案｜本財年地價收入僅150億廿年最差　高峰期曾連續4年破千億

樓市走勢持續下行，拖累政府賣地表現。早前發展局局長甯漢豪表示，預計2023/24年度政府地價收入（賣地收入加補地價收入合計）只有約150億元，若相關數字維持財政年度完結，將會創下自2003/04年度後的廿年新低水平。另外，值得留意，本財年度2023/24年至今，僅僅只有3幅地皮成功沽出，只為庫房帶來約72.73億元，料創2008/09年度後新低紀錄。

值得留意，在2016/17年度至2019/20年度，政府地價收入曾連續四年錄得破千億收入，有測量師認為，地價收入重回高峰至少需時2至3年，而且政府欠缺貴重地皮，因此更需要視乎造地情況。

堅尼地城住宅地每呎7071元　創21年最平

今年政府賣地表現十分嚴峻，據地政總署資料，2023/24年度期間推出5幅政府地皮，全部均為住宅用地，當中僅僅沽出3幅地皮。其中涉資最大額為啟德第2A區2號地盤及3號地盤住宅地，由信置（0083）夥拍中海外（0688）、鷹君（0041）及華人置業（0127）合夥的財團投得，成交價53.5億元，以項目總樓面面積99.23萬平方呎，每呎樓面地價約5,392元。

其次為堅尼地城西寧街與域多利道交界的市區住宅地，由會德豐地產以17.2億元奪得，每呎樓面地價7,071元，創出港島區過去21年最平的呎價紀錄。至於最後一幅為大嶼山長沙一幅小型住宅地皮，由唯一入標發展商信置（0083）以2.03888億元投得，每呎樓面地價2,492元，低下限8%。

兩幅流標地皮　官地收入僅72億

上述三幅賣出地皮僅僅為庫房帶來約72.73億元。至於兩幅流標地皮分別位於荃灣油柑頭及東涌第106B區，當中荃灣油柑頭住宅地已交由房協負責發展。

補地價不活躍　新地元朗東成里最貴價僅23億

除了賣地表現不理想，補地價個案也並不活躍。最大宗個案為新地（0016），旗下元朗東成里「跨代共居房屋」項目，在2023年9月份以23億元完成補地價，按總樓面約80萬平方呎計算，每方呎樓面補價約2,865元。

其次為越秀地產（0123）油塘內地段第46號住宅地，於2023年11月以13.46億元完成補地價，項目可建樓面共65.994萬平方呎，每呎樓面地價約2,040元，較長實（1113）同區親海駅系列的每呎樓面地價約5,283元，大幅下挫61%。此外，晶苑集團為旗下觀塘巧明街晶苑工業大廈，完成換地交易，改為商業發展，涉及補地價逾6.93億元。

地價收入150億為過去20年最差

本財政年度的地價收入預計只有約150億元，翻查過往歷年地價收入資料，相關數字為過去20年最差情況，上一個低位為2003/04年度，當時社會正經歷沙士時期，該年度地價收入僅僅只有54億元。而2008/09年度亦為地價收入較差的一年，當時正值金融海嘯，地價收入僅169億元。

曾經連續4年地價收入破千億

值得留意，近年地價收入一直是政府主要來源，自2010年辣招推出後，樓價不跌反升，同時也帶動過去多年的百億、千億地價收入。資料顯示，在2016/17年度至2019/20年度，合共4個連續財政年度，地價收入均超過千億，最誇張為2017/18年的1,648億元，主要由於全年有多達31幅地皮成功批出，帶動賣地收入超過千億元，當中最貴價為鴨脷洲豪宅地王以168.6億元沽出，由內房財團龍光集團（3380）及合景泰富（1813）的合資公司奪得，風頭一時無兩。

及後2020/21年度雖然地價收入降至887億元，不過隨後2021/22年地價收入又再回升至1,430億元水平，成為歷來次高水平，而當年亦有百億地王誔生，銅鑼灣加路連山道商業地皮，由希慎（0014）及華懋以197.78億元奪得。

萊坊料地價收入重上高峰需時兩至三年

對於短期內地價收入有否機會重回高峰期，市場人士也未敢看好。萊坊高級董事，估價及諮詢部主管方耀明表示，目前市場仍有一定購買力，不過大部份市民都認為樓市出現跌勢，會否進一步下跌，因為樓市回穩、回暖可能需要一年時間，也要待市民突破心理口理。至於地皮市場情況更嚴峻，估計至少需要兩年至三年時間才能回高位，認為市場需要更有耐性等候。

方耀明解釋，過往發展商投地發展新項目，融資貸款成本大約2至3%，惟目前已經升至6至7%，出現息口「倍升」、發展成本大增的情況，因此預計今年年中息口開始向下調，屆時發展商才能重拾信心，地皮市場才有機會轉勢改善。

利息成本倍升至6至7厘　發展商投地欠信心

此外，未來貴重地皮供應也短缺，對於地價收入重回千億構成一大難題。方耀明表示，政府賣地表已沒有太多貴重地皮，僅尚餘位於啟德、赤柱的住宅地較矚目，因此未來兩至三年，地價收入也難以重上千億水平。未來地價收入能否提升，也需要視乎政府造地情況、及個別發展商的私人補地價發展項目。