我們的2023｜施永青遇百年一遇大變局　內房團滅、10億佣金轉壞帳

今年樓市充滿挑戰，香港及內地房地產市場持續下滑，本地龍頭地產代理行也要面對多個從未經歷過的困境。中原集團創辦人施永青接受《香港01》專訪更形容今年情況是「百年一遇的大變局」，直言內地發展商「團滅」，儼如種族滅絕，導致過往盈利變「紙上富貴」，預計過期未收佣金逾10億元，將會轉為壞帳。

對於在11月兩大龍頭地產代理捲入合謀定價事件，但中原由於申請《寬待政策》，協助調查，因此未被控告，被業界形容是「金手指」、「篤灰」，施永青認為，集團的選擇是社會認可鼓勵的選擇，認為多數人都會認同這種做法，起碼在法律設計、社會利益角度都是一個好的選擇。

內地發展商「團滅」　儼如種族滅絕

近年內地及香港房地產市場持續走下坡，相關行業如地產代理也遇上重大挑戰，甚至連龍頭大行都要蝕錢。施永青形容是百年一遇的大變局。他指出，集團內地業務比重較高，但內地房地產市場在2020年已經醞釀會出事，到2021年就正式爆雷，很多民企開發商都出現債務違約。

他直指，現在集團給他們（民企開發商）拖欠的佣金都越拖越多，「不是一間發展商出事，是整批發展商都出事」。他更引用內地用語指，「大陸叫團滅，即係整個團都滅絕，種族滅絕，整個行業就差不多團滅，不是個別消滅」。

過往盈利變「紙上富貴」　過期未收佣金逾10億、料轉壞賬

對於目前狀況，施永青指，集團之前的盈利很多都變成「紙上富貴」，但還要繼續交租，還要繼續出糧。他又透露，集團應收未收的佣金收入不止10億元，而過期未收的佣金有超過10億元。不過隨著相關公司（民企開發商）正式破產，唯有轉做壞賬，「做壞賬就不是當作別人欠你，是注定沒得收」。

施永青又表示，集團內地業務已經有兩至三年沒有盈利，如果只計算過去三至五年，是「嘔凸」，期間有開支、沒有收入，還要連以前以為可以收到的佣金都沒有了。

樓市減辣「買賣備忘錄」被批行徑不妥當

面對樓市萎縮，地產代理生存空間也正在收窄，中原集團在2023年採用不同方式應對，不過做法卻惹起爭議。如在今年10月份施政報告公佈前，市場盛傳政府將會為樓市減辣，當時中原集團就二手買賣提供減辣、撤辣「買賣備忘錄」，被地監局批行徑並不妥當。

對於上述情況，施永青認為，有一些買家想及早與業主保證買到樓盤，因此提出一個有條件的協議。又指是否推出這特別條款，並不是由經紀決定，都要客戶接受、同意，客戶有需要，經紀會幫他想辦法，如果想出辦法後沒人用都沒有意思。

業界「金手指」？　施永青：這是社會想看到的情況

至於在11月兩大龍頭地產代理捲入合謀定價事件，競委會入稟競爭事務審裁處，起訴美聯、港置等，但中原由於申請《寬待政策》，協助調查，因此未被控告。對於上述事件會否擔心給予外界觀感，認為中原是業界的「金手指」，經常「篤灰」？

施永青則決斷地回答「不會」，更指集團的選擇是社會認可鼓勵的選擇，集團選擇承認不當，協助政府進行調查，這是社會想看到的情況。又認為多數人都會認同這種做法，起碼在法律設計、社會利益角度都是一個好的選擇。

至於問及未來地產代理行業的前景，施永青認為經紀在買賣樓宇過程中扮演的角色，暫時AI人工智能是取代不了的。他解釋，二手市場每個業主都不同處境，經紀可以角色扮演，從中幫買家討價還價，在討價還價過程中，不是純粹講道理，價錢銷售有一定的藝術性，亦都有一定的情緒性。