美國加息｜新造按揭息口達3.625厘創15年高　每月供款額增351元

美國宣布加息0.25厘，滙豐（0005）今日﹙27日﹚中午隨即宣布，上調港元最優惠利率（P）0.125厘至5.875厘。以500萬元貸款額計算，每月供款將上升約1.6%至22,803元。有分析認為，大部份香港業主還款能力穩健，料加息對業主衝擊有限，不過部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓。

目前大型銀行按揭計劃主要為H+1.3厘，並設有最優惠利率（P）減2.25厘的鎖息上限。以加息前的（P）5.75厘計算，鎖息上限為3.5厘，而加息後鎖息上限將調升至3.625厘，即加息約0.125厘。

以500萬元貸款額計算，分30年供款計，每月供款由22,452元，上升至22,803元，增加351元或約1.6%。至於計及壓力測試，加息前月入要求為47,316元，加息後月入要求將調升至47,971元，增加655元或1.4%。

香港業主還款能力穩健　料衝擊有限

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，滙豐銀行宣布跟隨加息，由7月28日開始，該行最優惠利率（P）將由5.75厘上調0.125厘至5.875厘，創自2008年1月（6厘）後即15年半新高，而滙豐銀行自2022年9月開始共加息5次，累計達0.875厘。

曹德明認為，是次滙豐銀行加息幅度輕微，新造Ｈ按計劃的封頂息率雖增至3.625厘，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.86厘，現時息率屬正常水平。而市場對相關消息早有心理準備，大部份香港業主的還款能力穩健，置業時須接受壓力測試，防守力強，是次加息對業主的影響及衝擊亦有限，惟有意置業人士仍要留意息口走勢及市場環境變化，衡量自身負擔能力才入市。

第三季料現「一手穩二手軟」格局

至於美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，聯儲局議息後未有明確表示加息周期是否已經完結，息口走勢仍然難以預測，不排除至少再加一次息，為樓市添上變數。加上目前本港經濟復甦步伐較預期慢，股市波動，而且多個新盤應市，料仍以吸引價搶購買力，相信第三季出現「一手穩二手軟」的格局。

實際按息累積一定升幅　上車買家不能通過壓測

萊坊表示，美國宣布加息0.25厘，預計同業拆息（H）仍會維持高位，現時高息口環境下將繼續影響新按揭成本。由於自去年起實際按息已累積一定升幅，短期內市場仍然沒有充足的購買力，部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。

在最優惠利率方面，萊坊認為由於香港現時經濟正在復甦，銀行沒有條件大幅調升最優惠利率。但現時香港銀行體系結餘大減，而美國加息週期仍未完結，與香港息差不會收窄，今年內仍有機會加P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素。萊坊預計，現時高息口負面因素會在2024年時開始紓緩，吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地產市場。