拆局｜樓市真向好？ 林一鳴：由新香港人撐起
疫情稍放緩，發展商近月積極推售新盤，同時，樓價亦持續向上，新近樓價指數較2019年5月的歷史高位，僅相差不足2%。不過，市場利淡因素未完全消散，通關無期、失業率高企、美國醞釀加息等不利因依然存在。樓市向好，是否言之過早 ？
鐵路盤表現續強勁 個別單幢盤略遜色
本報盤點第二季（4月至6月）各個新盤表現，個別銷情「跑出」，當中大圍站柏傲莊 III、黃竹坑站晉環，分別售出逾90%可供銷售的單位，且屢錄即日沽清的成績。此兩盤的共通點，除是伙數多的大盤，亦是港人熱捧的「鐵路盤」。
至於啟德THE HENLEY I，挾啟德新發展區、屯馬線通車等優勢，亦沽出逾七成，呎價逾3萬元。然而，單幢盤銷情則好壞參半。其中，主攻上車市場的大角咀利·晴灣23，雖屬中小型發展商出品，但首批入場「五球」有找，暫只安排一輪銷售，已累沽逾92%。
不過，個別單幢項目定價或較進取，銷情慢熱。如西營盤尚瓏4月起推售32伙，至今僅錄7宗成交；另旺角ONE SOHO亦售出不足六成，遜於同期推售的另外三個油尖旺區單幢盤。
林一鳴：新香港人購買力大得難以想像
資深投資者林一鳴指，現時大市靠「新香港人」帶動。他形容，「呢批人嘅購買力大得難以想像。」從新盤開售的現場可見，個別會一口氣斥巨額買入數個單位，且不少是「一筆過」付清樓價。
他表示，這批人多為透過「內地人才計劃」來港工作或讀書的專才，在港工作約8至10 年，已陸續取得香港身分證，遂入市買樓定居。「新香港人唔只托住香港樓市，直頭推緊佢（樓市）上去。」參考數字，2013年至2018年透過此計劃入境人數，每年均有逾一萬人。
半億至1億元物業 新香港人買家佔比近半
參考美聯早前公布的數據，今年首季一手私樓個人買家登記中，內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔個人買家於本港一手私樓註冊量比率，連升三季，至今年首季錄約11%。而若以物業金額劃分，新香港人在銀碼5,000萬至1億元的大額物業中，佔比達48.3%。其次，逾1億元物業的佔比也有達33.3%，反映財力雄厚，主攻中上價物業。
林一鳴指，新香港人揀樓的取向，很明顯跟傳統港人不一樣，新香港人認為「新樓一定好過舊樓，屋苑好過單幢」，同時要有會所、泳池等，因為內地的房地產項目大多都是採屋苑形式興建，故此，本港的大型屋苑式新盤，不乏這批新購買力的支持。他認為，如要針對新購買力，除非單幢盤有超過10％至20%折讓，否則難以跟屋苑式新盤競爭。
然而，一手新盤數量有限，且部分需要抽籤，故向隅者也傾向流入半新盤市場，如啟德新發展區等屋苑，入伙僅兩至三年。反而，一向被視為真正樓市「風向標」、主要依靠本地購買力的傳統十大二手藍籌屋苑，今年首4個月每月成交量徘徊300餘宗，時升時跌，非特別熾熱。