放寬按保一周年｜納米單位落成量七年勁增11倍　惟樓價升幅遜大市

本港樓價高踞不下，過往小市民為借盡九成按揭，只能揀選400萬元以下物業上車，而發展商亦「將貨就價」將單位愈劏愈細，致令過去七年納米單位落成量呈幾何級増長。不過，隨去年政府放寬首次置業按揭保險的樓價上限（俗稱林鄭PLAN），800萬元以下物業也可借九成按揭，納米盤的「優勢」驟減，吸引力大不如前，樓價升幅遜於大市，而近期主打納米戶型的新盤銷情亦見放緩。

去年納米戶落成量近千伙

綜合差估署及美聯物業數字，過去七年細單位落成量持續增加，A類單位（實用面積少於約430平方呎或以下）的私樓落成量由2013年的1,423個升至2019年6,622個，升幅有逾3.6倍。當中，實用面積少於215平方呎的「納米」單位增幅更驚人，自2013年起的81個増至2019年的982個，七年增幅達11倍。 當中，又以屯門區新落成的納米單位數量稱冠，佔276伙。

納米樓落成量增幅雖然驚人，不過承接力不足，再加上政府去年10月放寬首置按的門檻，市民可負擔的物業不再局限於400萬以下的單位，納米單位的需求進一步減弱。

例如由本地投資者盧華家族發展的佐敦AVA 62，今年暫錄得6宗二手成交，4宗均需要蝕讓。4宗的面積介乎173至253平方呎，帳面蝕讓幅度由4%至21%不等。其餘兩宗帳面有賺，惟賺幅亦不足一成，扣除雜費僅平手或微蝕離場。

需求減弱　轉手蝕讓比例高

其中，蝕幅最勁為中低層C室，173平方呎，2015年底以391萬買入，本月以310萬元沽出，五年帳蝕逾兩成。至於同系的長沙灣AVA 61 三年前開售，SSD期剛解封即錄蝕讓，有中層C室，2017年8月以343萬元入市，上月以355萬元沽出，帳面僅賺12萬元，扣除釐印費雜費等料需微蝕。

又如佐敦單幢盤匯萃，近兩年僅錄兩宗二手成交，均要損手離場。近期有高層A室，面積219平方呎，以478萬元易手，實用呎價21,826元。原業主於五年前以598.9萬元一手買入，現帳蝕約120萬元，貶值20%。

而提供逾千伙的納米盤紅磡環海‧東岸，今年暫錄逾百宗二手買賣，惟當中只有4宗的帳面賺幅多於三成。早前有高層E室，241平方呎，本月以508萬元沽出，較五年前購入價516萬元，帳面蝕8萬元。

納米新盤銷情相對緩慢

新盤方面，主打200餘平方呎或以下的單幢新盤，去貨速度亦較「大盤」遜色，如面積介乎262至340平方呎的大角咀傲寓，今年9月中下旬推出首批50伙，至今暫沽16伙，佔可售單位僅三成；又如長沙灣海珀，主打面積283至474平方呎的細戶，9月份推售首批50伙，至今暫沽出34伙或68%。

反觀今年年中推出的大型項目如日出康城SEA TO SKY、及至近月的大圍站柏傲莊，均是主打兩至三房戶型，去貨速度快，每輪推售300多伙均錄即日沽清成績。

據美聯物業資料，截至10月14日，年內登場的全新盤中，實用面積逾300至500平方呎的單位，售出率達73.6%，為各類單位類別中最高，總數4,458伙，售出3,280伙。其次為500至700平方呎單位，售出率為68.3%；面積300平方呎或以下的納米戶，售出率為55.9%。

400餘呎一、兩房將成主流

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，市場對納米樓的需求下降，納米樓樓價由過往跑贏大市到「跟到大市，甚或比大市落後小小」，市埸開始轉移對400餘平方呎的一、兩房單位需求增加。

他續指，約300至500平方呎的細單位需求非常大，今年共售出4,700伙，佔整體一手單位的四成半，納米樓則佔不足一成半，「我相信黎梗（細單位）仍然係主流，發展商起樓時都會以呢類型單位佔比較大。」