林鄭PLAN｜何文田豪宅六成買賣疑似壓價至千萬內　首期慳近三球

政府在去年《施政報告》中，宣布放寬按揭保險計劃的門檻（俗稱「林鄭Plan」），藉以協助首置人士上車。其中，1,000萬或以下物業最高可做八成按揭，而800萬或以下物業最高可借九成。措施推出至今近一年，本報發現個別屋苑年內錄得的二手買賣中，逾六成的登記成交金額剛好在992萬至1,000萬元之間，大幅低於銀行估值，但恰好符合八成按保門檻。

成交價與銀行估值相差97萬

據資料顯示，四年前開售的半新盤何文田ONE HOMANTIN，今年內共錄得12宗二手成交，其中佔8宗成交個案，於今年3月至9月期間登記，均為面積484至508方呎的兩房單位，造價均介乎992萬至1,000萬元之間，即只有不足10萬元的差距，當中有5宗的成交價更「不多不少」剛好是1,000萬元。

參考網上銀行估值，發現該8伙單位的成交價與估值存在相當差距，如該盤一個中層戶，實用面積508方呎，早前以1,000萬元易手，記者翻查單位的網上銀行估值，為1,085萬元；另一伙同屬中層的單位，近月以999萬元易手，成交價較估值1,096萬低最多97萬或8.8%。

再參考同屋苑一伙中低層F單位，面積491方呎，於去年10月中上旬、即「林鄭Plan」推出前成交，當時作價1,400萬元。

有指，前述買賣合約的登記成交金額，並非實際成交價。據知情人士透露，新買家需向賣方以其他方式支付樓價餘額，例如以傢俬費或裝修費為名目，相關餘額並不會顯示在臨約及正式買賣合約中，故無從查証，據知涉及金額可由十多萬至數十萬元不等。同時，由於準買家入市前，一般會參考屋苑之前的成交紀錄，故不排除對之後的成交也有影響。

首期預算可節省300萬

有代理指，除上述屋苑外，市場過去大半年亦偶爾出現類似的「壓價」情況，如新元朗中心一個三房戶，業主原本叫價1,100萬元，早前劈價「一球」至1,000萬元沽出。代理指，上述情況大多由買家一方提出，因其首期預算可能只足夠應付樓價約兩成。

事實上，物業成交價在1,000萬元界線上下，涉及的首期金額可以相差很遠。以目前按揭政策計算，若樓價在1,000萬元或以上，最高只可承造五成按揭，首期需要500萬元。不過，若樓價在1,000萬元或以下，便可借足八成，首期只需要200萬元，兩者相差達300萬元。即使扣除上述提到的額外傢俬或裝修費用，新買家的首期預算「鬆動」好多。

枱底交易　雙方沒有保障

祥益地產總裁汪敦敬表示，不少業主略為減價將就買方承做按揭，無可厚非，只要買賣合約上的登記金額如實反映全數成交價，便沒有問題。不過，若受益的買方以其他方形式「補償」賣方，形同一個「大話」令銀行面對更大風險，隨時「借多左」，此情況或有機會觸犯法例。

他補充，上述情況買賣雙方都係「博下」，不見得有保障，更反問「點解買賣物業要相信一個陌生人？」汪敦敬相信，上述情況只屬個別事件，不會成為趨勢，「唔好懶醒以為呃到人」，如果價錢不合適或與預算有落差，應再物色其他盤源。

合謀壓價或致避稅嫌疑

執業律師謝天良表示，若然買賣雙方作出合謀壓價的情況，或導致多個影響，首先，買家繳交的稅款將會因為物業成交價刻意壓低，而有所減少，即買家將會慳左印花稅，有逃稅的嫌疑，屬刑事罪行。不過他指出，稅務局在計算印花稅時亦會進行估價，若成交價與估價相差太遠，或會追收差價。

此外，他指出，買賣雙方合謀壓價，隨後買方以此「假成交價」向銀行申請按揭，即是使用虛假資料。以此訛騙手段取得更高的按揭成數，會令銀行「借多左」。他又補充，若交易最終未能落實，出現取消買賣的情況，合謀壓價的情況將令業主方沒收較少的訂金，造成損失。