投資樓股中庸之道　預測後市好淡爭持｜蔡志忠

本欄經常提醒讀者，看市場不要一面倒，宜採取中庸之道，也就是在市場好的時候別看得太好，市場差的時候別看得太差。即便是買樓自住，也要以投資角度看待，就如投資股票一樣，因為樓宇本身也是一種投資工具，當你擁有的自住居所升值了，哪怕只是一層居屋，都會感到高興，原因很簡單，起碼身價升了，遲買的負擔也重了。

香港本土經濟疲弱，股市表現欠佳，樓市也交投疏落，很多人對後市持觀望態度。近日有不少朋友（包括傳媒）詢問筆者對後市看法，是否應該入市？筆者沒有水晶球，不過還是那一句，採取中庸之道。今天的樓市與股市差不多，真正是孖公仔難兄難弟，都處於十分低迷狀態，買樓與買股一樣，要以個人財政和需求來衡量。我們試試分析一下後市，再總結現在是否應該入市，個人認為，股樓已經下跌了許多，未來利好消息似乎比較多。至於作何決定，首先免責聲明，我只是提供意見給大家參考而已。

利淡因素有：

1）地緣政治局勢緊張，國內和本港經濟環境欠佳，樓股市場長期不振，港股從高位下跌將近一半；住宅樓市在年初「撤辣」時轉勢出現小陽春，樓價升了3%左右，到現在倒跌5%，總體樓價從高位下跌了28%。由於新樓供應太多，地產商唯有繼續低價促銷，今年年底之前仍然會持續尋底，樓價從高位下跌超過3成以上甚有可能。

2）工商物業市場非常嚴峻，企業經營困難，部份投資者過度借貸，出現銀行追Call Loan情況，銀主盤將在年底前更多湧現。加上數以萬計的中小企融資貸款計劃，將出現壞帳率急升，引致市面上零售飲食商店出現結業潮，令工商物業價格急跌，有的甚至跌逾5成或以上。這一點，從個別銀行的壞帳率高達5.3%便可見一斑。

3）港元匯率長期在高位，港人外遊港幣「好駛好用」，消費力和購買力輸出比輸入更強。而一直以來依賴內地遊客的旅遊酒店零售飲食等行業，也未能因通關而明顯復甦，相反通往內地完善的基建工程，如港珠澳大橋、深中通道等等更進一步吸引港人北上消費，真正融入大灣區生活。近年香港消費模式的大轉變，也與港人進入內地免簽證，和內地同胞進來香港要簽證息息相關。

利好消息也有以下：

1）較早前銀行不願意放款，或者說以嚴謹態度對待物業貸款申請人，不肯借錢出去支援按揭市場，引致物業交投一片寂靜。在各持份者不斷的訴求下，港府指示金管局介入巿場，銀行在多方壓力下，終於迅速啟動借貸機制，重新正常批核按揭貸款申請，有助物業市場健康發展。

2）香港銀行存款近18萬億港元，比去年增加6%，其中近10萬億元是定期存款。美聯儲本月會減息，不論減多少都是非常利好消息，象徵減息周期開始啟動，資金會慢慢釋放到市場，而這些消費力會留在香港，包括流進股市和樓市，形成經濟內循環。

3）中共二十屆三中全會進一步確定改革開放政策不會改變，香港「一國兩制」的獨特地位長期不變，國際金融中心、貿易中心、創科中心和人民幣離岸中心等等的地位不會改變。香港好國家好，國家好香港更好，因此國策會更支持香港發展，例如央企、國企會投資香港股市、樓市等等。

4）人才政策成功奏效，目前香港有超過32萬高才、優才、專才申請來港，成功獲得批準的有逾20萬人，而已經進入香港工作和居住的有近14萬人，加上家庭成員，估計超越20萬人口留在香港。這批優秀人才正好填補了移民流走的人口，香港人口重回高峰時期的753萬人左右，這無疑帶動了居住需求，縱使今年樓價出現明顯下跌，租金估計仍然還有6%左右升幅。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、港區省級政協經濟委員會主任

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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