「樂建居」為何流標？市場須引入更強投資者　殘酷持久戰正式開始

政府推出私人參建居屋「樂建居」招標，惟日前宣布，首幅招標的柴灣地皮以流標收場。市場一片譁然，筆者卻不感意外，原因很簡單，首先「樂建居」訂明必須在出售時評估當時的市價，再以六五折出售予合資格居屋申請人，參與的發展商投標與推售項目相距一段時間，難以掌握屆時價格；更重要的一點，現時柴灣的新樓每呎售價在1.5萬元至1.6萬元左右，如果以六五折訂價，即開售價每呎大約只能有1萬元，試問建築成本、利息支出和營運開支等等，加起來已接近8千至9千元左右，即是未計算地價已幾乎無利可圖，如何還有條件投標？

港府關心基層人士居住環境，長期以來興建大量公營房屋，其中資助房屋包括出售居屋、夾屋等，讓中下階層能夠買樓上車，擁有自置居所，是非常好的政策。作為工商界一份子，筆者當然全力支持，不過向來政府興建公營房屋，是幫助弱勢族群的一種社會福利，需要動用大量公帑來進行，今天港府想推卸給私人發展商參與，如果成事固然很好，但是在今天樓市低迷的情況下，恐怕事與願違。原因同樣很簡單，建築成本仍然很昂貴，利率也一直在高位，近年私樓地皮拍賣都曾出現流標，何況是私人參建的「樂建居」，實在難有吸引力。

物業市場應分開兩個市場

房屋政策長期引起社會爭議，究竟是應該興建更多的公營房屋讓基層家庭上樓，還是推出更多的土地讓發展商興建私人房屋？坊間總是認為地產商謀取暴利，對他們向來也總是「另眼相看」。公道講，如今的市道，樓價已回到七八年前，地產發展商、物業投資者和一衆以物業作抵押的中小企業，隨時賣樓都要蝕讓離場，地產市場真正不會虧損的是港府，賣地收入、各項印花稅、物業稅以及利得稅等等，這些都長期為港府庫房帶來收益。嚴格來說，如果有更多的土地用來作私人住宅和商業發展，港府庫房收入就會增加，就有更多的資源幫助弱勢社群。

針無兩頭利，坊間都將地產霸權指向地產商，其實港府才是最大的地產商。當樓市好的時候，土地拍賣多人競投，港府除了賣地收入增加，其他各項相關房屋的稅收也會增加；當市道差的時候，土地拍賣乏人問津，港府庫房赤字也增加，社會福利就會減少。所以筆者一直強調，無論是執政港府還是弱勢團體，都應該支持這個最好的方法，就是將樓市分為兩個市場，一個是公營房屋市場，將其中七成以上的房屋，興建讓大部分市民都買得起的廉價資助房屋；另一個是私樓巿場，讓地產商高價競投土地，自由定價推售樓盤，樓價高低由市場決定，體現自由市場經濟價值。

工商舖超賣　企業家低吸良機

筆者認為，居住房屋是全球核心大城市的必須品，而各大城市的樓價因剛性需求而比較堅挺，對香港來說，樓市不單單是香港的市埸，更是14億中國人口的市場。在其他行業（包括創科、能源、醫療等）仍然沒有作出太大貢獻的時候，地產仍然需要保留其繳稅大戶的功能。我們需要有一個財政穩健的政府，有能力支援低下階層，又不必到處徵稅，這樣才是香港之福。對於住宅市場，本人不太擔心，港府撤銷干預措施，樓市能夠健康發展。至於工商市場，筆者比較不樂觀，或者說短期内比較不看好，由於基本因素沒有改變，地緣政治因素緊張，利息仍維持在高位，國內外營商環境下滑，大家寧可將錢放在銀行收息，也不肯外出投資消費。

寫字樓方面，今年租金將持續下跌，商舖也由於吉舖增加而造成壓力，工商市場將會是一場殘酷的持久戰。是的，我們都在盼望利率快點下調，埋怨為何美國一直不減息，令香港也不能減息，可是大家有沒有回想以前，八十年代時利率曾經高達十幾二十釐，九十年代也長期在十釐以上，今天供樓利率在4釐至6釐之間，究竟是属於高利率乃見仁見智，萬一繼續維持高息幾年，又是否能夠堅持下去？這個市場需要改變，引入更多有實力的企業家和投資者進來參與，原有持重貨的投資者需要大幅減價促銷，讓出部分物業到其他人手裏，這樣的市場就會變得健康。而對於實力雄厚的財團和企業家們，今天超賣的工商舖物業，就是他們趁低吸納的良機。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、港區省級政協經濟委員會主任

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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