十大房策建議 人人買到樓 風險可承擔！｜汪敦敬
筆者接下來分享上文提及五大原則衍生的十大房屋政策，建議如下：
1. 重推置業資助貸款計劃
近二十年香港是過份倚賴按揭保險去擔當資助年輕人上車的角色，但有關計劃並不成功，未能置業的年輕人比率增加，按保制度在結構上是保障銀行利益為先，而不是以資助房屋的角度或邏輯去計算成本！最大分別是資助房屋的成本角度是以幫助到合資格受助者成為業主及納稅人為成功的標準，這可省回大量的公帑，正是按揭保險制度做不到的成效。
過去近十多年裏，很多過不到壓力測試和首期相對緊絀的人成為受忽略的夾心階層，他們不合乎資格申請公屋，抽籤居屋也由於海量的申請者而難以抽中，所以香港是不斷積聚這些失意於上車的人，形成了深層次矛盾，筆者建議重啟置業資助貸款直接資助年輕人首期或供樓津貼去修補這個罅隙化解怨氣。
2. 優化九成按揭保險
香港的按揭借貸貸款壞賬少，是有條件優化！現時按保往往是擔保整個按揭金額，問題是樓價不可能下跌多於六成半，購買全部樓價作保險是過份保障，優化後既幫市民節省保費，同時政府發放「精打細算為民生」的正面訊息。
3. 容許提取部份或全部強積金作買樓的首期
公道自在人心，二十多年來強積金的功能並不理想，既然成效欠佳便有條件更多元化，筆者認為容許提取部份或全部強積金作買樓的首期，可幫年輕人輕身上車，也令強積金的功能有更多元化！同時不會被股市低迷所影響，外國、澳門和內地多個城市已先後採用強積金作買樓的首期，筆者認為香港不應落後！
4. 增加白居二名額
白居二是近年做得很好的房屋政策，增加白居二名額不單只令上車人士的機會多了，亦令居屋業主的換樓上游機會增加，而有關方針既然有效，應該增加名額，筆者同意立法會議員周文港提倡白居二配額加至2萬個的方向。
5. 回復樓花按揭保證的慣例
筆者數十年前入行的時候，樓花有慣例是銀行對買家提供按揭保證，確保買入價若日後出現跌價，銀行仍有保證借貸的承諾，這個慣例在近年已沒有，鑒於有樓花買家在入伙前遇到了按揭問題，筆者認為政府可考慮鼓勵銀行重新作出樓花按揭保證的承諾，令有關慣例在市場上再受重用，令消費者買樓花有更多的保障。
6. 縮窄抽居屋的抽籤範圍，令最需要的人士獲得更多機會，有助政策精準針對及目標化（同時也改善轉流）
當資源不足的時候，正確是要將資源集中分配給最需要的受眾！
但香港很多房屋政策都是錯誤地反其道而行，讓更多的人可以合乎資格去抽籤或者輪候，玩這些「五餅二魚」遊戲，可悲的也是將最需要人士的機會稀釋！
以申請居屋為例，家庭收入達6.2萬元也可申請，這收入可買到樓價約690萬元的單位並過到入息要求，現在只需420萬至450萬元便可買到天水圍嘉湖山莊的三房單位，而450萬至500萬元更可選擇質素較佳的單位！於是，真正需要的人士的機會就被稀釋，最需要而又未得到上車機會的人只會愈積愈多，這種深層次矛盾其實是由制度不完善而來！
過去很多人上不到樓，因策略不夠精準，政策需照顧最有需要的人士。
7. 鼓勵擁有多個物業的人士減少持有量，增加置業率
既然逆周期措施可以在旺市的時候實施，令「增加持有物業人士交重稅」，當然也可以在市道淡靜的時候「對減少持有物業人士減稅」。
如果官員擔心有人說對有資產者提供優惠，筆者認為這是不正確的擔憂，最重要的是對普羅大眾有利的政策能夠實施，任何可增加放盤計劃是對大眾有利，同樣對政府亦有利！
在同一市場中，很多政策對窮人和富人其實同樣有利，我們不可因為對富人有利，從而否定一些對窮人也有利的政策！
8. 公私營房屋七三比優化
所謂公私營房屋七三比，其實即是以三成私人樓的收益去「供養」或資助七成公營房屋的成本！在招標地連串失敗之後，顯然政府會出現財政赤字，如果仍然堅持七三比供應的話，那麼很大機會進一步不斷消耗庫房，而且終有一日會消耗完的。因為公屋並不是盈利項目，公屋政策要行得好，其實也必須要私樓市場能夠暢順運作，最後樓價也要滿足到建築成本、息口和發展商合理利潤，還有地價不太便宜的情形之下才能運作，這是市場的現實！
解決以上困境的方案應該是經營好整個樓市！不應只以新的供應去滿足房屋需求，二手樓的轉流率是可以產生很多供應和滿足很多需求的。
9. 重啟「租者置其屋計劃」
筆者認為「租者置其屋計劃」是政府多年來其中一個最成功的房屋政策，有多個成效是其他政策不能做到，將本來「蝕本」，即收租少同時折扣率大，涉及龐大維修費用的舊公屋出售讓市場去承擔。在目前政府財政欠佳及需要大量興建公屋的情形之下，將財政負擔轉嫁給市場，同時並沒有增加市場負擔，甚至乎買了租置單位的人士也會得到好的投資回報，這也是將財富平均分配的方法。當然有人會批評有關人士享受雙重的房屋資助，更加重要的是這做法是活化了公屋甚至整個資助房屋的系統，筆者認為效益是遠比其副作用大，政府應該把握時間去研究令到政策更臻完美。
10. 將房產證券化
將房產證券化是合乎最近政府想用金融手段的方式，譬如債券去令財務更加健全，同時亦有多個好處，首先令未儲蓄到足夠首期的人士認購房產證券作儲蓄，假設樓價上升，有關證券自然上升可達到以車追車的效果。其次，房產證券化亦可提升強積金的效益，如果強積金的成份中增加房產信託基金，可以令到強積金的表現穩定及更多元化。香港是有很大量有形及無形資產是可以房產證券化，例如居屋未補地價部份就是一個有用的資產，筆者認為應該善用可以增值的各種資產及概念令市場更健康發展，包括增加上車機會及令投資更穩定。
【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬
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