西餅客「神秘掃貨手法」曝光　1.67億掃Belgravia Place全層24伙

樓市自2月底全面撤辣後，新盤湧現「西餅客」大手掃貨個案。恒地（0012）旗下長沙灣巴域街項目Belgravia Place在3月初錄一宗撤辣後最大宗大手成交個案，當時有消息指一組大手買家擲近1.67億元連環掃Belgravia Place頂層29樓全層24伙。

《香港01》翻查資料發現，新買家身份神秘，屬一間報稱為GRL21 NOMINEE LIMITED之公司，該神秘買家分別利用旗下14間公司入市、每間公司各自持有1至2伙，為近年市場上罕見入市掃貨手法。

上述「西餅客」大手掃貨個案為香港樓市撤辣後最矚目的新盤成交，據成交紀錄冊顯示，該24伙為Belgravia Place頂層單位，涉及1A座及B座29樓全層，實用面積198至756平方呎，成交價391萬至2,018.6萬元，呎價18,344至26,967元。當中最貴為1B座29樓7室，實用面積756平方呎，連160平方呎平台及630平方呎天台。

神秘買家分14間公司入市　有5間撤辣後才成立

而事隔一個半月後買家身份曝光，據資料指買家以14間不同的公司名義入市，每間公司各自持有1至2伙。

翻查資料，該14間公司的成立日期介乎2023年11月至2024年3月，其中有五間公司更於撤辣後成立。該批公司背後股東及董事則分別報稱為GRL21 NOMINEE LIMITED及陳成忠（CHAN, SHING CHUNG），實際身份不詳。不過GRL21 NOMINEE LIMITED預計為一家秘書公司，相關公司及董事料為「人頭」。

↓↓長沙灣巴域街項目Belgravia Place↓↓

全部採建築期付款辦法、首期10%涉1667萬

值得留意的是，上述24伙單位均採用建築期付款計劃入市，當日只需繳付樓價5%涉833.6萬元訂金，並於並於30天內再繳付樓價5%，直至收樓前14日再繳付餘下樓價90%。換言之若交易如常進行，連同最初的833.6萬元訂金計，即陳成忠目前至少已繳付樓價的10%，即逾1,667萬元。

發展商價單針對29樓全層買家　零折扣付款計劃

另外，發展商在推出29樓全層單位的第四號價單當中，特意列明如於購買該樓層所有住宅物業的買家並使用上述建築期付款計劃，則需按照價單100%售價買入。換言之，新買家在入市時未有獲得發展商任何折扣優惠，但最多3%可獲提前付清樓價優惠。

料為投資者部署　下手接貨買家可慳印花稅

對於上述西餅客大手掃貨情況，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚估計屬於傾向炒賣投機的投資者部署，因以公司名義入市及持有物業，在下一次轉售時可使用俗稱「賣殼」的公司股權形式轉讓，下一手買家便能夠節省、免除買賣物業的從價印花稅，轉為繳付轉讓有限公司股份的釐印費，僅僅涉及交易金額或資產值的0.2%。

不過張翹楚指出，下一手新買家透過「買殼」形式入市，需要留意能否承做按揭、過橋貸款，又需要留意相關息口將會遠高於一般住宅按揭水平。

2200萬「買殼」入市　稅率4.25%變0.2%　勁慳95%

至於熟識住宅物業市道的美聯物業住宅部行政總裁布少明，亦同意上述透過多間公司名義入市的狀況，主要是為了下一手接貨的部署。他指出，以公司名義買入單位，若下一手買家願意以「買殼」形式接貨，只需要繳付轉讓有限公司股份的釐印費，有別於住宅買賣的從價印花稅，介乎最低100元至最高樓價的4.25%。

他舉例說，以一個樓價約2,200萬元的單位計算，若透過正常物業買賣形式進行交易，下手新買家所需繳付的從價印花稅率高達4.25%，涉及稅款則約93.5萬元。不過若下手新買家採用「買殼」形式，所需的釐印費將大幅降低至0.2%，即約4.4萬元，成功慳稅約95%。

問及以上做法會否有機會加深炒賣氣氛、刺激樓價上升，布少明則認為未來供應充足，燃起炒風機會不大。