代理涉誇大樓底被判囚　指3.5米高可建閣樓　法官：不能胡亂吹噓

一名30歲地產代理早前向客戶推銷青衣樓花新盤明翹匯時，誇大其樓底高度達3.5米，表示可構建閣樓，最終令該買家買入單位，但事實上，單位樓底實際高度不足3米。早前涉案代理承認兩項傳布虛假或具誤導性資料控罪，並即時被判監禁兩個月。其後涉案代理提出上訴，不過日前被高等法院法官駁回，維持原判。是次判決屬《一手住宅物業銷售條例》實施10年以來首宗判囚個案。

惟值得留意，自2013年4月《一手住宅物業銷售條例》生效起，發展商在新樓盤銷售時需要向公眾提供售樓說明書，當中詳情列明樓盤內所有細節。不過售樓說明書一直未有提供「樓底（淨高）」資料，僅僅只提供「層與層之間的高度」，惟兩者是不同數字，或導致市民、代理出現誤解。有測量師建議，發展商日後可在樓書內加入「樓底（淨高）」資料，以讓買樓人士更加了解單位狀況。

以特高樓底　可建閣樓作為招徠

據判案書內容所指，被告人李承德於2019年12月6日透過Whatsapp告知事主陳女士，該發展項目青衣明翹匯的1座1樓E室，即一伙399平方呎兩房連181平方呎的私人花園可供出售，並向陳女士傳送一幅1座1樓E室的樓書平面圖，並表示該單位擁3.65米特高樓底，以及附上其被告人的電話號碼。

其後於12月8日陳女士再透過Whatsapp向被告索取特色單位照片，而被告於傳送兩幅圖像後，表示2A座1樓E室特色單位的樓底高度達3.5米可建造閣樓。最終陳女士於12月9日就2A座1樓E室簽訂為臨時買賣合約。

↓售樓說明書提及單位的層與層之間高度↓

樓書內容僅列明「層與層之間的高度」　實際樓底不足三米

不過據樓書資料顯示，1座1樓E室及2A座1樓E室只有列明「層與層之間的高度」並未有提及兩個單位的樓底高度。而判詞表指經量度後發現，1座1樓E室及2A座1樓E室的樓底高度分別介乎2406毫米（2.406米）至2955毫米（2.955米），以及2355毫米（2.355米）至2953毫米（2.953米）之間。即反映單位實際室內樓底高度不符合被告所指單位有3.5米樓高。

屬違反誠信的案件

裁判官於判詞表示，本案是一宗違反誠信的案件，又認為被告在進行銷售前定必閱讀過「售樓說明書」內的資料。加上單位以「樓花」形式發售，陳女士沒有機會看「現樓」，只能信賴上訴人所提供的資料。

裁判官又指香港寸金尺土其住宅樓價高昂，一般市民並不輕易可以置業安居。對於普羅大眾而言，購買房屋是重大事項，若然錯購一並非心中理想的物業，可能需要耗用額外及龐大的金錢、時間和精力才可把錯買的物業售出，糾正錯誤。

裁判官：佣金非細數目　物業成交不能胡亂吹噓

裁判官續指，在一宗物業交易中，地產代理並非只充作一般的售貨員，必須具有誠信，更不能胡亂吹噓，作出不實和誤導的陳述。地產代理收取的佣金不是一個細小的數目。眾所周知，一般情況下，收取的佣金遠超負責提供樓宇轉讓、按揭服務的律師所收取的費用。佣金高昂除了因為尋找客源有一定難度外，對客人承擔的責任也是原因之一

受害人造成金錢損失　事後亦有大心理壓力

另判詞又指，陳女士當時她是打算用作自住的，但因實際樓底高度不足以令她可以加建閣樓，面積不足夠自住，故她已將單位出租。除金錢損失外，陳女士亦因此事覺得心理壓力大，常與家人吵架，經常有不舒服及噁心的感覺。

最終在考慮到立法原意，案情的嚴重性和上訴人所承認的罪責後，信納兩個月的即時監禁絕非過重， 由於上訴理據不足故上訴駁回。

驗樓師：層與層之間高度不等同實際樓底

資深驗樓師賴達明表示，「樓面平面圖」顯示的層與層之間的高度距離，是該樓層石屎地台面與上一層石屎地台面之高度距離，包括樓板的厚度，所以並不等同單位的實際樓底高度。另外，由於樓板（不包括灰泥）的厚度為150毫米（0.15米），因此實際樓底高度會比樓書中「層與層之間的高度」為少。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，「層與層之間的高度」與「樓底（淨高）」是兩個不同的數字，兩者通常都有數百毫米的差距，普遍介乎約150毫米（0.15米）至300毫米（0.3米）。作為測量師當然很清楚明白當中的差異，但未必每一個代理、市民都明白當中情況，因此或出現誤導。

測量師倡新盤樓書加入樓底資料

目前新盤銷售時提供的售樓說明書，僅僅只會提供「層與層之間的高度」，並無提供實際「樓底（淨高）」的資料。張翹楚認為，其實在樓書上提供「樓底（淨高）」並非難事，如商業物業、寫字樓單位普遍也會提供相關數字，以便各個行業進行裝修工程，而停車場也會在入口標明高度限制、淨高等數字，以防止過高的車輛進入。不過目前新盤樓書卻未有提供相關數字，建議發展商可加入相關資料。

寫字樓、停車場通常標明樓底（淨高）

此外，他又指出，每個住宅單位的各個位置，上方也會有不同的橫梁，因此發展商或代理銷售單位時，建議也需要列明單位的高度範圍，以反映單位各位置的高度。