撤辣後3000萬以上豪宅　7成由內地客買　JLL拆解兩因素令交投急升

撤辣後刺激樓市交投，仲量聯行（英文簡稱JLL）今天（25日）發佈的報告指出，自2月底財政預算案公佈撤辣後，3,000萬元以上的豪宅新盤銷售內地買家比例，由去年10月減辣前低於50%，回升至近期錄得約70%，預期內地買家將持續活躍。

另外，報告亦分析出樓價由2021年高位回落三成，以及新增家庭住戶積壓住宅需求釋放，亦成為撤辣後一手新盤成交量急增的兩大關鍵因素。

非本地買家為撤辣最大受惠者

報告指出，政府宣布樓市全面撤辣後短短九日內，一手新盤已錄得1,275宗成交，反映買家積極入市，與之前普遍的謹慎觀望態度形成鮮明對比。非本地買家為撤辣的最大受惠者，近期的新盤銷售已見內地買家增加，當中尤其以豪宅新盤的內地買家比例最高。

撤辣後內地買家佔豪宅新盤成交70%

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，隨著需求持續回暖，預期第二季一手市場交投將持續暢旺。內地買家最受惠於樓市撤辣，加上高才通計劃，現時已見內地買家在新盤市場顯著增加，料他們將持續活躍。然而，目前一些非本地買家暫時仍因外匯管制、按揭申請要求和睇樓流程等因素而未有全面回歸市場，相信要待相關限制解除及內地經濟好轉後，整體成交量將進一步上升。

兩因素令成交量急升：樓價回落三成、積壓新家庭住宅需求釋放

同時報告又分析一手新盤銷量激增背後的兩大關鍵因素。首先，一手市場價格從2021年高位有顯著下調，近期新盤均價較2021年同區新盤價格低約30%，對於現金充裕的買家而言入市門檻相對降低。

另外新增家庭住戶積壓的住宅需求亦釋放。於2012年至2021年間，每1,000個新增家庭住戶平均對應542宗一手成交，惟成交數量在過去兩年顯著下降至466宗。如果這一比例恢復到長期平均水平，則意味過去兩年新增家庭住戶未實現剛性需求可帶來額外的3,500宗一手成交。

經濟增速不及預期　對市場前景仍保持謹慎態度

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，暫時難以判斷撤辣對樓市的支持作用是暫時性抑或是長期性，對市場前景仍保持謹慎態度。

她指出，儘管市場普遍認為撤辣最終將能提振樓價，但短期內樓價仍需面臨高按息的挑戰，加上經濟增速不及預期，外部挑戰仍然存在，租金回報率和按揭利率之間的負利差依然困擾投資者。本地用家作為中小型住宅的需求主力，在這一輪放寬措施中的受益有限，而暫停按揭壓力測試亦只輕微降低4.3%的入息要求。