【北上創業】劍橋港青創智能迷你倉：香港係Landlord判斷你得唔得
2002年，十八歲的曹肇棆（Alan Tso）剛考進劍橋大學，修讀土地經濟，那一年校內創業比賽首度開放予本科生參加，他和幾個香港人同學組隊參賽，建議出版一本名叫《價格眼》（Price Eye）的校園消費指南，將全劍橋商品價格分門別類，幫助老師同學們格價省錢。由風險投資者組成的評審團卻對這個週刊出版計劃不太欣賞，將曹肇棆團隊的心血貶得一文不值，結果當然是他比賽輸了，得不到那幾千英鎊創業基金。
之後過了十六年，其間曹肇棆考取劍橋金融碩士學位、回港投身投資銀行工作、北上涉足房地產領域、創業開辦迷你倉公司，他卻對這次挫折仍念念不忘，認為當日計劃有先見之明，作用如同今天網上酒店和機票格價平台，他也不忘提到牛津大學有人英雄所見略同，在06、07年出版同類刊物。時至2018年，昨日劍橋學子已搖身一變為商界青年才俊，依然不變的是那股自信、一針見血、幹勁十足的傲氣：「人地reject你呢，人地睇唔明既嘢呢，唔代表唔work嘅。」
初創的抉擇：擴張搶佔vs. 投入研發？
2014年底曹肇棆在北京創辦CBD迷你倉，設在市中心的首個網點一舉成功，公司亦得到投資者青睞，於15年初獲得天使輪融資。就在這創業初見曙光時刻，他面臨艱難抉擇：12年北京出現首個迷你倉，兩年後CBD成立時市面已有11家同行競爭者，曹肇棆手頭資金有限，他可以選擇穩打穩紮，增加網點以在激烈競爭中搶佔市場份額，也可以選擇暫緩擴張，先行投資於科技研發，冒險探索全新營運模式以在同行間脫穎而出。
當時曹肇棆選擇「賭一鋪」，押注在「智能迷你倉」概念，結果他賭贏了。據其介紹，所謂「智能迷你倉」，是將全球通行的迷你倉生意結合中國本土科技，顧客只需關注CBD微信公眾號，即可在號內系統自動配對就近迷你倉，即時簽約下單付款，最後由客服確認存倉安排。
當曹肇棆的競爭對手仍要打印租倉合約、給客戶手簽確認、員工逐份掃瞄入檔更新相關Excel列表，CBD已在北上深廣各網點實現「無人化」運作，租客可通過微信系統自行存倉退倉，以及委托他人代管。正因走上「互聯網+」之路，CBD在節省管理成本和提升運作效率方面，遠遠拋離同行，曹肇棆的耐心亦備受認可，去年取得香港匯貫南豐（Infrared NF）A輪融資，總值2800萬美元。
這位先行者亦以此自豪，指畢竟香港比上海北京發展歷史更久遠，更早引進歐美嶄新生意種類，港人大可將「全球認證（Globally Proven）」的營運模式移植內地，發掘隱藏商機。如「迷你倉」一詞在他07年返港時已家傳戶曉，內地則現時仍可能一百人當中只得兩三人認識這詞彙，在曹肇棆口中這就是一片潛力無窮又有待開發的生意藍海。
土地問題十年未解決：「香港要玩PG架喎！」
由2007年在港留意到迷你倉商機，到14年在京開設自家迷你倉，驟眼看這生意念頭已醞釀多年，事實是曹肇棆的人生路向從來不是水到渠成。他坦言一如其他港人劍橋畢業生，他回港後都是加入投行當專業人士，到08年調派北京在光大集團仍是專攻房地產金融老本行，直到13年他和人合夥籌辦房地產投資基金失利，多年前一閃而過的營商靈感才藉此機緣才度浮現，引領他躋身北上創業才俊之列。不過，其實曹肇棆的創業機緣早在08年一度出現，只是其時只給他留下同樣念念不忘的挫敗回憶。
「香港唔係個市場判斷你得唔得，係個landlord判斷你得唔得！」重提舊事，官仔骨骨的曹肇棆臉色驟變，輕輕一拍手上咖啡杯，憤憤不平之氣不減當年。那時候他回港不久，儘管察覺迷你倉生意成行成市，但市場需求經已飽和，於是他轉而發掘另一空間租賃業務：商場儲物櫃。曹肇棆走訪各大地產商，向恆基、長實、新鴻基、港鐵的租務主管推銷理念，這名香港本土創業者卻全部吃了閉門羹，正如早年劍橋往事，營商計劃未及實現就胎死腹中。
彈指十年，香港大小商場已常見配置儲物櫃，曹肇棆則「北漂」創業，親身證明當初想法切實可行，於迷你倉之外推出智能儲物櫃和「儲物樂」服務，後者亦即分拆個別倉位成多個櫃位，以供只有小量貯藏需要的客戶租用。
講到2018年香港的營商環境，曹肇棆轉一轉咖啡杯，然後舉例說有人發明了一個「好有趣既杯」，寄賣就只能找百佳惠康，未見官先打三十大板，硬食五十萬「上架費」，如果租鋪自立門戶，也是未見官先打三十大板，在押金以外要作個人擔保（Personal Guarantee），如創業者做生意蝕錢拖欠租金，地主有權以毀約為由要求賠償。曹肇棆直指：「香港要玩PG㗎喎！大陸無PG呢家野，呢個已經係好大因素，（香港）創業門坎好高。」
作為企業家，曹肇棆擅於利用或應付各種政策環境，積極一面有北京政府近年嚴格執行人口管理政策，大量原本住人的地下室「劏房」因而空置，CBD便把握機會添置資產，擴充業務。至於消極一面，在大陸做生意少不免要和各種官僚打交道，即使他抱怨法規鬆緊盡在街道辦事處、消防和城管如何演繹，一不小心就惹麻煩，他仍努力「進行更多遊說、說服、解釋」工作，遊刃有餘。相比之下，香港制度環境穩妥得多，然而卻有商界才俊多精明也解決不了的致命問題：土地供應。
「堅決加強土地供應！」曹肇棆開出的「藥方」耳熟能詳，可是他亦承認即使動用香港未開發的73%土地，利益「餅仔」亦可能只掉進地產大家族手中，對此他亦只能下一句無奈評語：「無辦法啦，佢玩大富翁玩得叻呀嘛。」
也玩大富翁遊戲：「全中國第一間重資產迷你倉公司」
「香港大富翁玩左五十轉喇，大富翁幾時最好玩呢？大富翁係開頭最好玩㗎嘛。玩十轉係好玩嘅，玩左五十轉就唔好玩喇。」於是曹肇棆北上開創一片新天地，目前他的「親生仔」CBD只有四歲，去年完成2800萬美元融資，同時亦肩負投資者的回報期望。
在外行人眼中，經營迷你倉就是找個地方貯存雜物，入行門檻不高，生意易於複製，行內人曹肇棆則會以「起倉容易賣倉難」來回應：「迷你倉易學難精，四五十萬開到間，好似做茶餐廳咁，你開一間茶餐廳唔難，但要做到（上市連鎖茶餐廳集團）翠華咁好難。」
更不用說CBD經營的是「智能迷你倉」，行家要推行「互聯網+」轉型，一要組織難能可得的技術團隊，二要改變用戶習慣和營運邏輯，單是由實體掛鎖轉用二維碼已大費周章。與此同時，CBD亦不斷進步，例如落實線上「實名認證」以增強安全性，又如在常見家庭客外，開拓小型電商客群。
那麼假如有新入行對手利用「後發」優勢，走捷徑複製CBD的成功模式，曹肇棆會如何應對呢？他解釋迷你倉生意本質是地產業務，CBD的團隊使命正是為閒置物業空間如地下室，持續注入「新價值」，低買高賣一來一回間，每個迷你倉只需30%至40%佔用率已能盈利。
實則自匯貫南豐注資後，CBD已與南豐合資買入三個物業項目，曹肇棆則會應用房地產專長及經驗，帶領公司由租賃輕資產企業，轉型為「全中國第一間重資產迷你倉公司」。
商場如戰場，控產才是王道，曹肇棆強調當中要準確判斷物業產權及已規劃用途，也考驗收購眼光：「俾錢你去買，咁買咩building，邊度買，買邊個既場work呢，咁呢個就係know-how囉。」當然，他從未否認重資產模式無異於玩大富翁遊戲：「我買左間樓，你咪買唔到囉。我買左個產權你就買唔到。玩大富翁，我買左塊地，你就買唔到塊地㗎喇嘛。」