去年9月26日,中央政治局會議部署一系列增量政策,持續發力促進房地產市場止跌回穩。深圳同日發布樓市新政,大比例下調首付比例,放寬限購,縮短增值稅免征年限等。在一系列政策和利好措施下,樂有家數據顯示,10月,深圳一二手住宅累計網簽量超過1萬套水平線,深圳樓市完成「深V反彈」。
去年年末,深圳樓市更出現翹尾行情。新房價格從11月的均價4.9萬/平米(人民幣,下同),回升至5.09萬/平米;二手房全年網簽5.44萬套,同比增長66%,成交量創4年新高,重回市場主導地位。
近日,深圳龍崗大運一處新盤開盤,開發商銷售海報顯示當天全部售罄,銷售金額超7億元,成為2025年深圳第一個「日光盤」。該項目曾在去年11月推出214套住宅,不到2小時售罄。
深圳龍崗大運新盤開盤成2025年深圳第一個「日光盤」。(網絡資料圖) 美聯物業全國研究中心總監何倩茹回應內媒《每日經濟新聞》時表示,深圳去年9·29政策以後,新房市場成交量上漲立竿見影,尤其是非核心區的交易量非常大。她分析,目前深圳新房市場價格相對平穩,去年11月、12月有輕微上漲,二手房比新房更明顯。去年年底新房價格回升,主要是市場上部份大戶型產品集中備案,從結構上拉高全市均價。
新房成交量高於前兩年 「去庫存」成績顯著價格回升
新房價格方面,從近3年來看,深圳整體新房均價仍是下跌的,從2021年的6.4萬元/平方米回落至2024年的5.4萬元/平方米。但去年12月新房均價出現回升,從11月的4.9萬元/平方米回升至5.09萬元/平方米。
深圳貝殼研究院統計顯示,2024年深圳一手住宅供應量為56003套,同比2023年的72806套減少兩成左右。去年二、三季度新房市場相對低迷以及開發商推盤意願較低,是供應量減少的主要原因。
按常理,供應量減少時成交量也隨之下降,但2024年的情況相反,樂有家數據顯示,2024年深圳賣出37972套一手住宅,高於2022年的34441套和2023年的31621套。可見,一系列政策後,深圳樓市的「去庫存」成績顯著。
何倩茹分析,去年四季度新房成交量急速上漲與政策本身密切相關,在政策效用遞減之下,預計接下來半年成交量下滑,然後維持在一個相對高位水平。
深圳二手房「放量大漲」 重回市場主導地位
9·29樓市新政中,深圳將個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整至2年,刺激二手房「放量大漲」。根據深圳房地產中介協會統計,2024年深圳二手房錄得66880套,較2023年大幅增長57.1%,為近4年的最高值。其中,二手住宅網簽54487套,同比上漲66%,遠超2021年。
二手房成交價格也逐步回穩。2024年7月,深圳二手房成交均價一度跌破「6字頭」,10月上漲7%回到「6字頭」,到去年四季度穩定在6.3萬元/平方米左右。
二手房亦重回市場主導地位。2021~2022年深圳樓市以新房交易為主,2023年一二手成交占比基本持平,到2024年,一手住宅網簽占41%,二手住宅網簽占59%,一二手成交占比接近4:6。何倩茹分析,二手房佔據深圳樓市主導地位將會是長期趨勢,「從歷史數據看,二手房在大部份年份都是占主導的。」
中指研究院指數事業部分析師孟新增提到,進入1月,市場進入淡季行情,疊加春節假期影響,預計成交量環比將出現一定回落。但預計2025年二手房成交量將保持高位水平。更進一步,隨著二手房剛需逐步入市,也有望加快一二手聯動,帶動新房市場需求釋放。