內地地產的最後堡壘：萬科金流緊張面臨難關

連萬科也會出事嗎？這是在萬科傳出債務展期談判失敗的消息後，許多投資人的發問。

萬科是少數內地頭部地產公司中至今沒有出現公開債務違約的公司。如果說恒大是杠杆太高，碧桂園是在三四線城市的布局出了偏差，那麼萬科則算得上風格穩健，沒有明顯硬傷。

加上萬科第一大股東是國資深圳地鐵集團，有業務和背景的雙重加持，許多投資人認為萬科應是內地房地產的最後堡壘。

但該公司近三個月來頻繁捲入負面消息、頻頻打折出售優質資產，並與各債權方展開債務談判……顯示優等生也到了要渡劫的時候。

本月初，有傳言稱萬科與多家債權人的債務展期談判破裂，萬科可能即將違約，令萬科股價和債券價格雙雙下跌。債權方否認，萬科3月5日回應稱，對3月11日到期的一筆6.3億美元、票面利率為5.35%的美元債，所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。

萬科港股6日微微上漲0.73%至5.5港元，仍是五年內最低點。

優等生的難關

去年10月底，萬科負面傳聞開始發酵，美元債券跌幅一度達20%，境內債也受到影響。

連續下跌一周後，萬科召集多家金融機構舉行線上交流會。會上，深圳市國資委主任王勇健說，萬科是深圳國資體系中的重要成員，如果萬科在經營方面遭遇極端風險，國資委一定會動用資金、資源，盡一切可能透過市場化、法治化手段幫助萬科守住底線。

獲深圳國資委力挺，萬科境內外債券逐步企穩。但今年3月，萬科多支境內債券再次下挫，最大跌幅達35%。

據《彭博社》報道，中國多家保險公司在內部對萬科的債務風險發出了警告。其中兩家保險公司要求投資經理密切關注萬科的信用風險，另一家則要求其退休金經理減少萬科的風險敞口。

中國多家保險公司也是萬科的債權人，通過保債計劃為萬科提供了約400億元（人民幣，下同）的非標債。《路透社》引述匿名人士消息稱，在債務壓力之下，萬科本月已經向泰康保險、太平保險以及新華保險都提出了債務展期要求。

有市場傳聞稱，新華保險拒絕了展期要求，新華保險方面3月3日否認該消息，並表示對中國經濟發展充滿信心，堅決支援內地房地產業健康發展。但次日萬科股債雙殺的情形說明，新華資產的說法沒有說服資本市場。

財新網引述交易人士稱，萬科獲得的保險資金，出資方除了新華保險，還有大家保險、太平保險、泰康資產……部分保險公司自身壓力也不小，此外還有不少協力廠商的資金，包括職業年金、企業養老金。因此「談展期很麻煩，不是保險公司想續就能續」。

報道稱，萬科此前有兩筆保債計劃在監管協調下獲得三個月展期，但現在三個月時效已過，談判仍在繼續。

保債計劃屬於私募類型債務。而在公開債務方面，萬科上半年將到期170億元，下半年到期126億元債券。

銷售不濟 「變賣家產」自救？

去年第三季報末，萬科貨幣資金為1036.8億元，而2022年底萬科貨幣資金還有超2000億元，僅不到一年時間，手持資金便減少一半。

但這一千多億元中，剔除預售監管資金和其他受限資金，僅有600多億可用資金，剛好能覆蓋短期負債和一年內非流動負債合約511億元。《財新》報道指出，如果資金持續流出，萬科的現金流將更緊張。

銷售仍然是主要的拖累因素。據克而瑞研究中心資料，去年萬科合同銷售額同比下降9.8%，今年前兩個月的銷售額分別下降32%和53.5%，月銷售額不到200億元。但即便降幅如此，萬科仍然穩坐全國地產銷售排名第二的寶座，市場買氣之低可見一斑。

面對還債壓力，萬科開始打折出售自己的資產。去年12月，萬科賣掉三家悅榕莊酒店的股權，僅回籠了4.8億的現金。今年2月，萬科將旗下營收第一的商業項目上海七寶萬科廣場50%的股權，以23.84億元，近七折的價格，甩賣給香港領展基金。

內地房企的償債高峰

萬科的危機意味著內地房地產危機仍在蔓延。今年有更多債務到期，償債壓力將比2023年更大，房企風險出清將提速。

國際評級機構惠譽所發布的報告顯示，2024年，內地房地產企業到期需要償付債券的本金將達到7373億元人民幣，較2023年增加11.3%。債券到期峰值是3月和8月。

上述情況不包括此前已出險並已完成債務重組或展期的房企。惠譽測算，已出險房企計劃在2024年分期償付109億元本金，高於2023年的額度。在銷售不景氣的情況下，二次出險概率非常高。

在這樣的情況下，為緩解房企資金緊張問題，支援項目開發建設交付，官方建立了房地產融資協調機制。截至2月19日，透過銀行審批的房地產「白名單」項目融資額已超1600億元。

官方《政府工作報告》也連續兩年未提「房住不炒」。國務院總理李強在報告中說，要有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張；對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支援，促進房地產市場平穩健康發展。

報告也提出房地產發展的新方向，包括加大保障性住房建設和供給、推進「平急兩用」公共基礎設施建設和城中村改造等。

分析認為，這意味著中國官方也深刻認識到防風險是底線，在化解風險的基礎上，再推出新政策、推進「三大工程」等。

這也是現實的選擇。畢竟當前內地房地產業債務風險仍在加速出清中，企業仍在為了到期債務頭疼，地方政府則需要小心防範金融風險蔓延，而對於要花費萬億級費用的保障房建設、城中村改造等新方向，雙方在精力和財力上，可能都還沒有準備好。

本文獲《聯合早報》授權刊載。