北上廣深實施「認房不認貸」 一文睇清誰受惠？對房市有何影響？
廣州、深圳宣布「認房不認貸」後，9月1日北京、上海也相繼宣布執行這一政策措施。四大一線城市全部加入「認房不認貸」行列。業內分析認為，這意味著全國房地產市場的底部或已確立。這項「史詩級」救市政策能給民眾買房帶來哪些優惠？對北上廣深的房市又有什麼影響？
什麼是認房不認貸？降低首付門檻？
「認房」或「認貸」是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中「認房又認貸」．指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例首付及房貸利率。
現在北上廣深發布的「認房不認貸」指的是，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
易居研究院研究總監嚴躍進解釋，「認房不認貸政策，通俗來說就是希望把更多購房群體和購房需求納入到首套房的認定標準中」，他表示，「換句話說，後續界定首套和二套房的標准，就只看你所在城市是否有房子。」
這一政策是如何降低首付比例和房貸利率的？嚴躍進舉例稱，上海一套新房平均總價大概為500萬元。政策前，二套房首付最高比例(認購非普通住宅)為70%，即首付款需要350萬元。而按照現在新政策，若納入到首套房的認定范疇，那麼首付款大約需要175萬。據此對比，首付款直接減少了175萬，相當於房價款的35%。
《北京日報》則舉例，市民李先生家庭名下有一套房，是2017年貸款購買的。李先生家有2個小孩，想換一套大點的房子。按照以前政策，因為有貸款記錄，李先生即便是還清貸款後賣了名下這套房子再買，申請商業貸款時，也只能視為二套房。
執行「認房不認貸」的新政後，李先生再「賣小買大」，申請商業貸款時，就可以視為首套房。按北京市目前的政策，按普宅計算，首套房首付比例不低於35%，二套房首付比例不得低於60%，相差25%。以一套房子600萬元計算，李先生在首付階段可以少支出150萬元。
簡單的理解，新政實施後，即使民眾曾經使用貸款購買過房產、名下有房，但只要房子已出售（目前名下無房），再次購房仍將視為「首套房」，只需繳納三成首付即可。
「58安居客」研究院院長張波指出，「認房不認貸」政策的落地，預計在一線中短期效果會較為明顯，一方面由於置換需求抬頭，會帶動二手房掛牌量提升，同步拉升二手房成交量﹔另一方面，市場上中高端住宅的需求量也會近一步增大，置換需求入市會更為積極，市場的觀望情緒會大大消減。
北京有望出現「金九銀十」 二手房市活絡
「相比較而言，北京今年市場的降溫幅度稍少些，2023年上半年，北京二手房成交量同比上漲21%」，張波指出，但從4月份開始，成交量持續下降，6月份成交量價下行最為明顯，從安居客線上數據來看，9月二手房挂價格環比微跌0.17%，並且看房熱度在今年也有一定程度下滑。
中原地產首席分析師張大偉認為，認房不認貸的新政，支持了居民合理的住房需求，對於有置換、改善類住房需求的家庭，將帶來切實的作用。而從北京這幾年來的二手房市場看，改善類需求超過半數。
「對於北京市場來說，肯定會出現『金九銀十』，二手房成交量有望快速上漲到1.5萬套到2萬套，部分區域短期出現價格上行也成為必然。」，張大偉分析。
「北京市場一直以來都比較穩定，今年以來在面臨諸多外部挑戰的情況下，體現出了較強的韌性。」貝殼研究院認為，北京的穩定性是由穩定的供需關係、較高的自有資金水平、合理的供給規模、穩定的政策環境共同決定的。
上海500萬的房首付降175萬 房產中介掛牌量增400餘套
自從「認房不認貸」落地，上海房地產市場一線已經開始出現變化。上海浦東外環一門店經理向稱，其門店主營的兩個小區在政策落地3小時內就掛牌了5套房源，不少業主均在政策出台後諮詢新政影響，並掛牌房源。「之前二套房首付基本都在七成，很多業主換不動，新政出台後，都有置換的想法，所以掛出來置換。」
網傳的一張截圖則顯示，政策落地後，一地產經紀公司在短期內新增掛牌房源400餘套。舉例來說，上海一套新房平均總價大概為500萬元。政策前，二套房最高比例（認購非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬元。而按照現在新政策，若納入到首套房的認定範疇，那麼首付款大約需要175萬，相當於房價款的35%。
王兵就是眾多置換客中的一個。「認房不認貸」的政策出來以後，王兵給老婆發了一條微信：媳婦，我們可以換房了」。
十年前，王兵追隨當時的女朋友從北方小城來到上海，王兵的女友希望在自己的房子裡結婚。但兩人的積蓄有限，雙方家庭最後湊出70萬元的「巨款」。為減少上班的通勤時間，兩人最後決定在外環邊買下一個50平的「老破小」，雖小但交通和生活都很方便。
2022年，家裡添丁後，王兵的母親來幫忙帶孩子。最初，老人只能在客廳裡睡臨時的摺疊床。摺疊床休息不好，老人身體吃不消。最終，小夫妻不得不將自己的婚房租出去，然後在同小區租個小兩房。
王兵說，這些年有些積蓄，也想過換房 ，但換房算第二套要付七成首付，也只能想想，如今「認房不認貸」，終於可以提前換房了。王兵說，打算週末就把自己的房子掛出去，同步開啟看房。
「58安居客」研究院院長張波指出，上海2023年市場的降溫在二季度開始表現明顯，主要體現在二手房成交量下行並伴隨價格下行，一手房外圍去化速度變慢，從安居客線上數據來看，新房價格同比去年微跌0.76%，並且看房熱度在今年也有一定程度下滑。
據中指監測數據，上海新建商品住宅(不含保障房)已連續兩月成交低於5000套，而二手房已連續4個月成交低於「榮枯線」，7月底以來受政策預期影響，上海二手房市場活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復。
新政落實後，「上海房企在推盤上積極性明顯增加，而購房者在政策明朗后，入市意願明顯增強、購房策略也更加清晰」，嚴躍進認為，9月份上海樓市交易會有積極提振，且交易活躍態勢會持續，在一二手房等領域都會有重要的表現。購房者購房心態也會更加理性健康，房價將有保持穩定的基礎和良好態勢。
廣州、深圳二手房價格回調明顯
「認房不認貸」在廣州、深圳先一步官宣落地。廣東省規劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，廣州、深圳外來人口集中，新市民佔常住人口的一半左右，需求潛力大﹔其次，廣州、深圳是大灣區核心城市，因大灣區互聯互通和工作變動導致的人口流動頻繁。
李宇嘉分析，廣州、深圳近期二手房價格回調明顯，7月份廣州環比下跌1%，深圳下跌0.9%，明顯高於京滬以及其他熱點城市，且二手房掛牌量還在增加，價格下跌幅度還在加大。
他指出，北京、上海商品房回調幅度沒有廣州、深圳那麼大，二手房價格跌幅開始收窄。此次北京、上海也跟進，且政策表述與廣州、深圳一致，意味著此次房地產政策調整是自上而下的舉動。從本質上講，過去過熱時期的一些政策需要退出，這也是政策調整和回歸正常。
新政有利於一線樓市熱度回升 能否拯救內房低迷？
李宇嘉指出，「8月份市場下行超出了市場預期，迫切需要在『金九銀十』、年底銷售旺季來臨之際，通過北上廣深等一線城市政策調整，帶動預期穩定。」，他指出，包含北上廣深帶動的三大都市圈，都市圈樓市佔據全國樓市新房市場銷售金額70%的份額，「這是樓市的基本盤，也是穩定樓市的抓手。」
「58安居客」研究院院長張波認為，目前政策的放鬆也代表著全國市場底部已經確立，通過政策釋放出一批自住需求，無疑將有利於一線城市熱度回升，並帶動全國更多城市走出低迷行情。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，一線城市已全面落實首套房「認房不認貸」，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措。政策暖風頻吹，核心城市房地產市場將迎來一波向上行情，「金九銀十」市場可期。
陳文靜分析，新政落實後，核心城市房地產市場有望逐漸企穩，從而帶動全國房地產市場逐漸修復，「未來4個月，全國房地產市場能否企穩對於宏觀經濟大盤至關重要。」