最高法邁出解套房地產困局關鍵一步

從恒大暴雷到各地爛尾樓停貸潮風波，中國房地產行業在疫情期間可謂經歷了過山車式的跌宕起伏。放開防疫政策後，雖然官方不斷出台相關利好政策，以引導市場和預期回暖，但仍顯得乏力。在諸多動作中，最高法早在今年4月20日關於商品房消費者權利保護問題的批覆，並未引起足夠關注，但也正是這則簡短的批覆，卻邁出了解套房地產困局的關鍵一步。

最高法這則批覆是針對河南省高級人民法院《關於明確房企風險化解中權利順位問題的請示》做出的，批覆包含三條，明確了「建設工程價款優先受償權」優於抵押權和其他債權、「房屋交付請求權」優於「建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權」，且若房屋無法交付，對「價款返還請求權」優先予以支持。概而言之，只要買房人以居住為目的購買的房屋，而且支付了全部價款，都可以主張房屋交付，並且是最優先權利。甚至大於建設工程優先受償權、房屋抵押權等其他權利。

2022年7月，內地至少18個省市47個城市101個爛尾樓盤的業主公開宣佈「強制停貸」，彼時「誰來回應購房者核心關切」的討論就被提了出來。因為房地產牽涉的各方，包括建築商、開發商、金融機構、購房者，購房者無疑是最為弱勢的一方。一旦出現爛尾樓無法交付的情況，購房者很難選擇解除購房合同，因為一旦解除合同，購房人對房子不享有優先受償權，其只能主張拿回自己購房的款項，有可能造成錢、房「兩空」，還要繼續揹負向銀行還貸的負擔。而如果選擇信訪投訴，住建部也只能告知業主，法律上全國人大並沒有授權住建部對開發商如何處理，住建委只能一邊督促開發商儘快交樓，一邊將開發商列入黑名單，限制其以後投標購地。走投無路之下，購房者只剩下了拉橫幅抗議討回血汗錢這一條路。

隨着最高法批覆的出台，可以說不僅是一次法理的突破，也解開了長期以來困擾各方的死結，尤其是充分保障了勞動者和消費者的權益。具體來說，其一，在社會主義的中國，保護相對弱勢的勞動者和消費者，就是最大的政治，這是今次最高法批覆體現的核心思想，也是一次國家性質的直接展現。比如該批覆第一條再次明確的建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關係，並不算新，依據的是《民法典》第八百零七條，意在保護建築工程中的勞動者利益。這一次追加的「房屋交付請求權」優於「建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權」，則是一次更系統更全面的撥亂反正，也即將最為弱勢的購房者權益放在首位。保障購房者權益，不僅是維持社會穩定的必要前提，也是社會主義本質的回歸。

其次，最高法以批覆的形式做出上述司法解釋，既體現了一定的靈活性，也是推動房地產領域從混亂走向有序的關鍵一步。過去這麼多年，房地產作為中國經濟的支柱產業，因為牽涉廣泛，再加上預售制度、不同地方的社保要求不同、過戶條件等問題的不斷疊加，產生了各種政策衝突與現實困局。雖然這一批覆來的有些晚，但至少對各方來說，包括房企、建築商、金融機構，都有了一個新的機制與制度託底，也都主動或被動需要適應新的法律環境。不過這只是最高法撥亂反正的開始，各方能否跳出己方的利益結構，能否最終有效執行才是關鍵。

今年兩會上，最高法和最高檢報告在總結存在的問題時，都提到了兩個問題：一個是司法體制配套改革存在不平衡不到位問題；一個是服務保障高質量發展針對性不夠，就案辦案、機械司法等現象仍然存在。受疫情衝擊，商品房買賣糾紛持續走高，的確亟需從源頭上治理，走出就案辦案、機械司法的桎梏。這一次最高法關於商品房消費者權利保護問題的批覆，既是過去幾年房地產亂象這一問題導向的結果，也是意在從源頭上解決問題。這是改革的時機，相關各方也亟需跟上改革的步伐。