最高法明確購房者 「超級優先權」 破一地產頑疾

最高人民法院2023年4月20日公布《關於商品房消費者權利保護問題的批覆（法釋〔2023〕1號）》，這是針對河南省高級人民法院《關於明確房企風險化解中權利順位問題的請示》的批覆。請示涉及商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題。說白了，這就是地方執法部門向國家意志請示一個關鍵問題：如果遇到房企出事的情況和案件，司法程序裏面，誰最先能拿到錢？最高法短短480字的批覆，足可以讓很多被困於糾紛裏面的購房者群體長舒一口氣了。

過去的三年，中國房地產行業像過山車一樣，起伏不定，呈現出了從全方位限制房價到行業市場銷售大幅回落、多家企業債務違約的魔幻變化。最終引發房地產企業暴雷頻發，無數樓盤面臨爛尾風險。建設工程施工方、抵押權人、債務人其他債權人、銀行、供應商、商品房消費者都不可避免的捲入這場危機之中。為妥善處理房地產暴雷引發的債務危機，中央政治局層面一錘定音「保民生、保交房」，這是史無前例的高度定調。

但隨着房地產市場的不斷整肅，市場問題遠不想象中更多，司法拍賣或是進行破產重整成了最終的無奈選擇。此時，各方的利益衝突尤為明顯，特別是建設施工方的建設工程價款、銀行方的抵押債權、購房者之間的消費者權益、稅收債權等按何種順序保護，成為各方博弈的焦點，也是司法實踐必須面對解決的問題。尤其是維護商品房消費者弱勢群體的正當權益。商品房消費者群體涉及範圍廣，缺乏法律能力，對社會安定影響大。而此次最高法的批覆亦是在「保民生、保交房」的大背景下出台的，可謂及時雨。

購房者享有「超級優先權」

此次批覆雖僅有三條，第一條是針對包工頭的，第二、三條針對購房者的。批覆內容最關鍵的，其實就是一個賠償順序的界定。

其一，建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關係，按照《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

事實上這個部分本未有爭議，已經被眾多的判例確認，經過多年司法實踐。也就是，法院保障包工頭的錢，不能拖工程款。承包人的工程價款與勞動者的工資報酬密不可分，這是他們的血汗錢，符合法律保護勞動者利益的宗旨。

其二，商品房消費者以居住為目的購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，可以適用前款規定。

這裏首先是，相較於兑現工程款、抵押權及其他債權，開發商要首先集中資源「保交房」。其次，按照以往，房子沒有過戶登記都不視作購房者的財產，都得不到保障。但法院最新批覆，只要全付全款，或一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，房屋交付請求權＞建設工程價款＞優先受償權、抵押權及其他債權。大白話就是：購房者居住權得到了保障。

其三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

這是在第二條的基礎上更進一步，爛尾的房子，購房者可以要求價款返還。只要項目不交付，購房者就有權退房退款。

清償順序界定關鍵問題已然清晰。從最高法院表述的各方權利來看，房企、銀行、購房者、包工頭的順序是：購房者＞包工頭＞銀行抵押、房企債權人等。以前房企項目資金鍊斷裂，銀行都有抵押物作為保障，拍賣了就能拿回全部或部分的錢，但現在最高法院說了，購房者的權利優於銀行抵押。

最高法釐清問題具有現實意義

一切存量矛盾想要得到解決，其實都是需要對責任主體界定和債務順序進行實質性調整。最高法的批覆，就是一次釐清、調整。

過去這一類問題，基本上都是購房業主群體最吃虧。過去幾十年，全國各地遇到爛尾樓或開發商負債累累時，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，業主也會主張要求交房或退房款，多種債權會出現衝突。而抵押權和工程款優先受償權有明文規定，業主的優先權並沒有特別明確的規定，散見在一些最高院的觀點和執行的相關規定中，這對購房人而言有失公平。最高法這份批覆，則明確了購房人的兩大優先權：房屋交付請求權、主張價款返還請求權。

購房者＞包工頭＞銀行抵押、房企債權人，這個順序一旦明確，那麼銀行和開發商，恐怕就要難受了。事實上也是這樣的，特別是銀行，期房關聯的貸款風險係數驟然產生了提升。但對於中國這樣的社會主義過來說，當民眾的利益受到傷害，國家必然會站在人民那一邊。而也並不是對企業的不公平，對合同的不公平，而是本身房地產市場的混亂，這是一個不斷完善司法的過程。當然，損失利益是小，特別是銀行作為抵押權受償主體，其受償順序再次下降是否又會加劇房地產開發企業融資難，繼而導致更多的房地產開發企業經營困難呢？對此，只有交給時間去驗證。

最高法這份批覆有明確的法律及現實意義。以司法解釋的方式明確了購房人的優先權，為相關案件提供明確的裁判指引。現實層面，為解決爛尾樓、開發商爆雷案件中債權如何處置提供了明確指引，一定程度上提升百姓對樓市的信心，有利於樓市復甦。這次司法批覆是一個對過去混亂情況的補救，對於當下各地處理保交樓事件具有非常好的指導意義。

最高法出手，肯定是好消息。一則是爛尾樓，一則是房屋不能交付，箇中原由複雜紛亂，都是脱胎於預售制的市場毒瘤，是長期存在的頑疾，箇中關於資金周轉的門道，絕非一兩句話就能掰扯明白。當下也要看清一個比較殘酷的現實：中國房地產經濟和樓市在周期，環境以及多個維度因素綜合疊加作用之下，將會是處在一個狀況高發的特殊階段。從這次最高法批覆來看，國家已經開始着手，正式公開的去面對和解決這些歷史遺留問題了，就是不想這些混亂再持續下去。希望如此最高法的司法批覆是一個開始，必須要繼續優化制度，如此未來行業才能朝着越來越健康的方向發展。