寫字樓危機｜空置率創金融風暴後新高　美國大城市復甦恐需數十年

隨着在家辦公和混合辦公趨勢在新冠疫情後持續，世界各地許多大城市的寫字樓沒能迎來復工的上班族。截至今年3月，17個主要城市中有10個城市的空置率創下2008年全球金融危機以來的最高水平。其中在美國，隨着寫字樓價值下跌、租客減少，房地產巨頭集體拖欠銀行貸款，甚至有人憂慮這些空置寫字樓會否將引起更大範圍的經濟危機。

作為全球著名金融商務區的金絲雀碼頭（Canary Wharf）的租客之一，滙豐銀行近日決定，在2027年租約到期後，不再續租45層高的摩天大樓（加拿大廣場8號），而是搬回倫敦市區的一棟寫字樓，辦公區域將縮減到原來的一半左右。碼頭的另一個大租客、律師事務所Clifford Chance，以及巴克萊銀行、花旗集團和法國興業銀行等，也都在整合其在金絲雀碼頭的業務並關閉辦公室。

金絲雀碼頭的困境只不過是全球的商務區和寫字樓租客流失的一個縮影。根據商業地產服務商世邦魏理仕（CBRE）的數據，截至3月底，全球寫字樓空置率為12.9%，僅略低於全球金融危機後的13.1%。

今年第一季度，美國寫字樓的空置率為17.8%，是1993年以來的最高水平，今年內可能將進一步增至19%。但據《大西洋》月刊（The Atlantic）報道，由於三分之一的寫字樓租約將在2026年到期，預期空置率會進一步上升，租金將大幅下降。

而在香港，由於中國內地企業削減辦公空間、美國和歐洲企業遷至新加坡等其他地區，香港的寫字樓空置率也超過15%，創下歷史新高。東京的空置率雖低於其他地區，但接近5%，處於樓市擴張與收縮之間的臨界點。

樓宇空置引發城市變革

凱投國際宏觀經濟諮詢公司（Capital Economics）房地產經濟學家Kiran Raichura表示，受混合辦公和在家辦公趨勢的影響最顯著的美國寫字樓價格，到2025年底預期將大跌35%，且價格可能需要幾十年時間才能恢復。保德信房地產（PGIM Real Estate）則預測，歐洲寫字樓價格會繼續下跌25%以上，亞太地區則將再下跌13%才見底。

觀乎2008年金融危機後六年，美國寫字樓價格才恢復到危機前的水平。PGIM分析師認為，此輪貶值後寫字樓市場反彈需要的時間可能更長。

世邦魏理仕集團（CBRE Group Inc）全球首席經濟學家Richard Barkham說：「商業地產的困境將加重金融體系的壓力，而今年的地區性銀行危機已經使金融體系陷入困境。隨着經濟衰退的加深，一些城市將面臨空置樓宇和房產稅收入減少的問題，這將在這些城市引發變革。」

紐約市和三藩市將首當其衝受到影響。紐約大學和哥倫比亞大學的研究人員聯合進行的一項研究發現，由於遙距辦公的影響，到2029年，當地寫字樓相對疫情前價值下跌44%，而該市的寫字樓占城市整體房產稅收入約五分之一。在三藩市，政府預估空置寫字樓可能會使該市每年損失2億美元（約15.64億港元）。