人去樓空｜空置寫字樓變住宅 助解美國大城市「住屋之苦」
從紐約到三藩市，或西雅圖到華盛頓，美國一線城市的住房問題向來使當地民眾和政府十分頭痛。疫情開始後，隨着成千上萬美國上班族轉向在家上班或混合辦公制，大城市聚集的那些寫字樓霎時變得空蕩蕩，有部份發展商靈機一觸，嘗試將這些空置的空間地方改建成住宅用途，然而這又是否一個好的解決方法？
據會計師事務所羅兵咸永道（PwC）的一項調查顯示，在疫情爆發兩年多後，美國許多主要城市的辦公室空置率仍然很高，近三分一的領導階層認為未來三年總辦公空間的需求會繼續減少，因為遠距工作暫時不會停止。
故此，自疫情以來，美國電商巨頭Amazon在西雅圖的總部就直接將部分地方開放給露宿者，創辦人貝索斯（Jeff Bezos）在Twitter上表示：「效果很好，還方便了那些想做義工的僱員。」公司捐出8層樓、超過6萬平方呎的空間予非盈利機構Mary’s Place，提供給無家可歸的家庭和兒童。此外，在紐約、洛杉磯、聖地牙哥等城市，無人問津的酒店房間也被重新利用。
的確，將空置辦公樓轉變為可負擔住房的提案顯得頗有希望。2021年，兩家紐約開發商——Silverstein Properties和Metro Loft組成的合資公司買下了曼哈頓金融區一棟空置辦公樓的三分之一，並計劃將其改建為住宅公寓。這棟坐落在布羅德街（Broad St.）55號的大樓於1967年建成，共30層高，幾十年來進駐了許多技術和金融服務方面的租戶。新的業主計劃在未來三到四年內將其改造成包含571套公寓的大樓，為疫情期間啟動的最大規模的同此類型改建項目之一。
方便快捷、位置優勢、配套充足
根據全國低收入住房聯盟（National Low Income Housing Coalition）去年發佈的報告，三藩市灣區可負擔住宅單位的缺口達到16萬以上，而整個三藩市寫字樓的空置率卻超過五分之一——相當於近1900萬平方尺的空間浪費。即便改建辦公樓並非根本性的解決方案，卻也能在一定程度上緩解三藩市等美國大城市的住房供需失衡。
美國商業房產代理紐馬克集團（Newmark Group）執行董事Mark Geisreiter表示，高空置率加上旺盛的住房需求使得投資者對寫字樓改建項目興趣很大。該公司上個月宣佈，將在該市一條交通要道——市場街（Ｍarket Street）上將一座六層的辦公、零售空間轉變為住宅。
從城市規劃的角度來看，改造這些辦公樓、尤其是已經瀕臨淘汰邊緣的老舊辦公樓顯然是增加住房的可持續性方案。首先，相比將建築全部拆除再重新建造，改建的做法對環境所產生的影響更低、花費的資金更少、所需的時間也更短，同時還有助一些最擁擠且最昂貴的城市解決了部分住屋的問題。
另一個重要的優勢是「位置」，專研究商業房地產的Tracy Hadden Loh表示，擁有大型辦公空間的城市的周邊住宅一般較少，而這些商業區往往位於交通便利的市中心，屬利潤豐厚的房地產資產，投資價值昂貴但未善用的辦公空間改建成住屋的誘因充足。而且，住宅區周邊所需的道路和公共交通設施往往已經具備，也不需要從頭申請新樓宇建築許可，可說先天條件頗為充足。
據RentCafe和Yardi Matrix的研究數據顯示，全美去年將完成破紀錄的20,100套公寓改造，若加上2020年的改造數量，總數將達32,000套，佔整體改建公寓的41%。當中以費城和華盛頓特區的數量最多，而洛杉磯和克利夫蘭則是今年預計安排最多改建項目的城市。
老寫字樓「瘦身」與升級難題
不過，在美國一棟寫字樓的成功改建需要一系列因素的共同配合：從寫字樓本身的設計、分區規劃條例、住宅建築條例及寫字樓當時市場價值等，改建並非想像般容易。
從建築本身的結構來看，住宅樓為了滿足住宅內光線、通風等條件，樓身相對窄小，各地亦有法律對此做出具體要求，寫字樓的佔地面積則更大、樓層更高也更寬敞——這一點在那些市價更低、更可能面臨淘汰或改建的老寫字樓上尤其突出。若要改建這類寫字樓，能夠用於住宅的空間將只有各樓層的外圍空間，最終形成一個類似甜甜圈形狀的結構。
在這一點上，洛杉磯市中心的一些舊辦公樓被視為該市改建的最佳選擇。例如離地鐵站不遠的潘興廣場（Pershing Square）附近，那裏的許多大廈建於20世紀初期，也就是空調普及之前，當時的建築需要大量的窗戶來促進新鮮空氣流通和自然採光，樓身也因此更「瘦」。但在空調興起後，洛杉磯的辦公樓變得更「胖」及更封閉。
此外，老化的辦公大樓還可能需要升級抗震能力、防火防煙系統、出口通道等來滿足新的住宅規範。根據地方規定，其歷史感的外觀可能必須保留；住宅周邊還必須提供露天用地。這裏每一項都意味着龐大的成本支出，許多城市的開發商、建築師因此指出，改造一個舊寫字樓可能比從頭開始建一棟樓更貴，而且更複雜。
正是出於這一原因，目前大多數的住宅改建項目都是按市價銷售以及中高端的公寓，這些對開發商而言才更有利可圖，而城市所迫切需要的可負擔住房則在少數。國際市中心協會（International Downtown Association）主席David Downey正在率領團隊遊說聯邦政府補貼可負擔住房等的改建項目說：「改建的成本使得開發商只提供市場價格的住房。」
撇除改建的技術問題，開發商還要視乎空置率的情況而定，畢竟空置率很低的話，他們很難放棄更有利可圖的辦公室租金。還有時間也是重要的考慮因素，許多房地產和建築專家指出，官僚程序太過複雜，導致某些改建項目的轉換成本太高，使他們不願開展有機會長達數年的改建工程。畢竟這樣的風險太高，屆時疫情或已終結，大城市的辦公空間又是另一番景象。
困難重重 恐非長遠之策？
住宅以外，開發商及一些初創公司則試圖利用這些閒置、廉價的辦公空間賺上一筆：從共享工作空間到倉儲，再到私人健身房甚至是迷你課室（learning pods）——任何存在需求與利潤空間的領域。
私人健身房便是疫情期間大量暫停營業甚至倒閉之下迅速興起的產業，例如健身初創企業Silofit趁機在芝加哥、邁阿密和波士頓等大城市增建50家分店，在辦公樓內加設淋浴場所及其他設備，而廉價的辦公租金大大降低了他們的改建成本，促使私人健身房的空間比重從疫情前的20%增長到約50%。
共享工作空間企業WeWork、來自紐約的教育企業SchoolHouse等則租下閒置的辦公室，給來自各行各業的白領和不同學校學生，後者瞄準了那些子女無法回到學校而感到焦慮的家長，為他們的子女提供6-10人的私人授課。然而，正如改建住房一樣，大多數這類迎合市場的空間再利用項目都是為中產及其上的階層而設——追求工作與生活平衡的專業人士、能夠負擔小班學費的中產父母......
總體來說，無論是住房還是生活服務，大量空置的寫字樓在底特律等工業城市，辦公空間的租金相對低廉，轉換相對容易。而在紐約曼哈頓、三藩市、芝加哥等高生活成本城市，即使疫情打擊了租賃市場，寫字樓的租金仍處於高位，轉換成本相對很高，帶來的機遇和挑戰難以說清。
不少專家還相這改建不會是長遠的方案，因不論是市政府以至商業市場本身，並不認為辦公室空置的情況會持續很久。蘭德公司（RAND）經濟學家Jason Ward表示：「這些辦公室轉換項目在財務上是個潛在的風險過程，要看到它們蓬勃發展可能需要採取有效政策以減少成本和時間的不確定性。」
最後就是，要完成改建還需要匹配區域內的基礎設施，包括增加暖水供應、改建消防系統、改變分區規劃等，這些均需要政府的額外投入。惟受疫情影響，許多大城市其實也面臨財政緊絀的情況，可以預期改建項目未來將面對不少挑戰。此外，這些改建和再利用工程還可能未必成為普通市民尤其是低收入者的福音。