爛尾危城︱百億樓市泡湯：柬埔寨「小深圳」的1155座爛尾樓

西港，之所以為港人熟悉莫過於去年的電騙營風波，犯罪團夥以外，仍有不少希望到當地投資賺錢的中國人，疫情三年過後，他們生活面目全非。
電騙集團去年遭當局大規模掃蕩，加上柬埔寨的禁賭令之下中資撤離，三年之間，遺下千餘爛尾地盤。藉着昔日房產熱向銀行借貸的地主血本無歸，擁有完工但未營業或是根本未能建成的房產的中國「老闆們」則還在盼望市場回暖，但高度依賴中資的經濟被掏空以後，復興顯得虛無縹緲。

「爛尾危城」報道之一

過去十年大量中資湧入，位處南部的西哈努克港（Sihanoukville，俗稱西港）為「一帶一路」計劃重鎮之一，2017年至2021年間柬埔寨西港房產項目數量達到了1600多個，投資額超過84億美元（約655億港元），房價在三年內翻了五倍。官方數據顯示，到今年該市有1155座未完工建築，大多數工程陷入停滯，房屋平均租金降至每月200至300美元。

走在西港大街上，房地產商人周建平（化名）目光所及之處幾乎都有爛尾樓的身影——有的只打好了地基；有的還圍着排柵和破破爛爛的綠色沙帳；有的只剩一副沒有外牆的鋼筋水泥的骨架，留下內部難以探清的幽暗影子。

整個城市仿佛陷入了停滯。曾經一天到晚不停的施工噪音沒有了，招牌上寫着中文的餐廳、商店有的停業，有的因為中國老闆回內地的家鄉過年，也暫時歇業，讓本來就走了一大批中國人的西港更顯冷清，周建平對《香港01》記者表示：「今年中國人幾乎都回去過年，因為有的三、四年沒回了。」

曾經由中資和博彩業拉動的西港房地產熱潮，在2019年柬埔寨政府的一紙「禁賭令」和隨後的疫情下霎時沉寂，給這個曾經的中國人旅遊勝地留下了一座座醜陋的爛尾樓。據西哈努克省副省長隆迪蒙（Long Dimanche）表示，多達1155座爛尾樓中，有600多個為5至53層樓高的高層建築，大部分由中國人投資。

如今，大多數地盤停工，由於房地產和建築業的過快膨脹，城市道路被破壞，水力、電力等基礎設施跟不上城市建設的步伐，當局被迫重新修建和鋪設公路、管道等基礎設施。少數留下來的中國投資者面對與當地地主的土地糾紛，派代表與當局協商、試圖尋找出路，但許多人並不抱太大希望。

一場空的「深圳夢」?

西港經濟特區早在2007年就在中資企業的推動下成立，為中柬兩國政府的經濟合作區。《人民日報》曾報道指，柬埔寨總理洪森十分重視西港特區建設，多次表示希望將西港建設成柬埔寨的「深圳」。彼時，西港的開發是真正意義上的從零開始，在森林中開荒、削地、向牧民們徵地開發，西港才從一個荒蕪之地逐漸變成了現代化城鎮，進而變成一個旅遊城市。曾經的村民從破舊小木屋搬到低矮的樓房、買了汽車。

緩慢的發展進程在2015年至2016年間迎來了轉折點：柬埔寨政府在十年工業發展規劃中明確將西港發展為綜合性示範經濟特區的目標，但直到2016年柬埔寨被納入中國的「一帶一路」計劃後，這個全國最大經濟特區才逐漸顯現經濟活力。

正如深圳從「小漁村」變成現代化經濟特區一般，西港的「深圳夢」似乎不再遙不可及。但政策特惠引來的卻是以博彩業為主的投機者，後者帶來的大量資金、人流又帶動了當地房地產、娛樂、餐飲等產業的井噴式發展，酒店與賭場的七彩霓紅燈令西港面貌再不一樣。

港商士嘉哥向記者表示，自己2016年第一次到訪柬埔寨西港，當時這裏「還是農村，沒有那麼多高樓大廈」，等2018年經朋友介紹再來考察的時候，西港已經發展出很多大酒店、好多已經起好的民房。他回憶指：「當時炒的好火，真的有四五十萬人在這裏」。在他眼中，當地人開發樓盤沒有經驗，樓建的亂七八糟，但街頭仍是人頭湧湧，這給了他極大的信心，當即租下一塊16萬平方呎的土地建園區，後來又與人投資建賭場。

《日經亞洲》（Nikkei Asia）引述一家澳門資訊公司IGamiX的負責人Ben Lee指，保守估計下，該市博彩業疫情前的年收入一度達到35億至50億美元，網絡博彩商數量估計達到200家，僱傭人數達到20多萬人。

來自房地產服務和諮詢公司柬埔寨世邦魏理仕（CBRE Cambodia）的副總監Kinkesa Kim對《香港01》表示，隨着2017年西港首次出現大規模的外資——尤其是中資，流入房地產市場，西港儼然成了一個巨大的建築地盤：「如果你在2018年來到西港，幾乎每一個角落你都能看見某種形式的建築作業」。到了2019年，不少建築已經完工，大量的酒店、賭場門庭若市，餐廳、超市等各類生意也人頭湧湧。

在短短兩年之間，西港在博彩業的驅動下經歷了一場暴風雨般的洗禮，這個曾經最高建築只有10層高的悠閒的旅遊城市，出現了一座座30、40甚至50多層的大廈。《曼谷郵報》（Bangkok Post）報道則指，僅在2017年，西港就吸引了來自中國的12萬旅客、以及7.8萬永居居民；還有估計指，在這個曾經人口只有15萬的小城，中國人口數量一度達到了30萬。

網絡上與投資者、炒房客之間，人們熱衷於用「20年前的深圳」來形容西港的發展潛力。在士嘉哥看來，當時的西港確實與他過去看到的深圳別無二致：「我94年香港還未回歸時就上深圳，當其時深圳和這裏沒有什麼區別，（甚至深圳）還殘舊過這邊。」

Kim認為，當地政府希望效仿深圳的發展路徑，讓同為沿海城市的西港成為第二個深圳：「願景是有的，但實現這個目標所需要的工具和路徑都沒有準備好。我們那時還沒有一個總體規劃。」

失控的房地產炒風

與士嘉哥差不多同時期來到西港的福建商人周建平，也很快被財富沖昏了頭腦。在內地，周建平除了經營婚紗批發、零售生意外，也順帶租下些店鋪做轉租，但隨着全國實體店生意下行，他也陷入困境。聽老家親戚說有認識的人在西港做房地產發了財，他亦於2018年3月來到西港考察，結果當月底就簽約，租下西港獨立大道上的一塊地，開始建房收租。

同年6月，周建平的第一棟樓地基剛打好，就開始招商了：「那個攤位一掛上去，天天電話都響不停。『什麼時候能好？我給你放定金』」，周建平說，「反正我感覺到，哎呀，這個機會來了。」

據柬埔寨英文媒體《金邊郵報》報道，西港一套公寓租金由早兩三年的每月約500至1000美金（約合3900至7800港元），到2018年已經漲到了5000至7000美元（約合3.9萬至5.5萬港元）。《界面新聞》報道則引述房地產投資人指，2019年時整個西港已經很難找到沒有賣出的地皮，獨立大道上還在出租的土地，很多都是經二手、三手甚至四手房東轉租。

2019年初周建平建的第一棟樓出租，「我貼出去的標價是29000美金一個月，人家就說我3萬給你，自動漲價」，最終出租時價格已經漲到了38000美元，後又經人轉租加價，漲到了逾7萬美元。「第二棟樓這邊高峰期的時候，就沒有最高了，都是泡沫數字，應該有每月十多萬（美元）。」

Kim表示，近乎失控的炒作之下，西港的房價滑向了極端，「2018年時我們的房價顯然已經不再由市場決定，也沒有任何上限或規管，以致於我們會看到一些非常滑稽的數字。」她表示，儘管沒有平均房價增長的數據，但在海邊等一些地區，房價漲到了2016或2017年時的10倍甚至20倍。

「法律法規都跟不上資金的迅速湧入。」Kim解釋稱，在其他地方，政府會介入，利用資本利得稅、提高建築許可申請的要求等來給市場降溫，但在2017至2018年間的瘋狂炒作和資金湧入下，「我們沒有準備好」。

禁賭與疫情下 西港「完全沉寂」

然而，這股投資熱在2019年8月18日後戛然而止。由於聚集在西港的博彩活動愈發猖獗，並吸引了大量來自內地的賭客，外界普遍認為，在中國政府向柬埔寨施壓之下，總理洪森於8月18日發布了禁賭通告，停止派發及更新網絡博彩牌照，後又宣布在2019年內封停所有非法網絡賭博活動，過去瘋狂流入當地的熱錢也戞然而止。

「一走就走了20萬人，短短一個月。」士嘉哥回憶稱，「818」以後西港的房地產業急轉直下，租金收不回，又要養員工，「個個月虧蝕」。由於無法再交地租之，到了2020年11月，他經營的園區、賭場就全面倒閉了。周建平有份投資的三棟樓，也在2019年全部停止施工、運營，最終，只有第一棟樓收了9個月租，由於無法交地租，餘下兩棟均成了爛尾樓。

2020年周建平在老家過完年回到西港，發現自己裝修中的第三棟樓已經被人偷光：「空調啦、床鋪啦、衛生間，全部搬空了。」

疫情來襲無異是雪上加霜，Kim形容，當時的西港「和2018年時我們看到的西港已經發生180度的轉變，完全的沉寂了。大量企業和人離開，商家紛紛關門。」建築商Vibol對柬埔寨英文媒體VOD表示，他曾經同時有10個建築地盤開工，但現在僅剩下2個，工人也從20人減到了5人，大多數地盤工人都回到了工廠工作。

疫情來襲進一步凍結了柬埔寨，乃至西港的旅遊業及正規經濟活動，非法活動漸漸「轉型」變成以電騙為主，也引發後來的電騙營禁錮詐騙人員、擄人勒贖等事件。《香港01》記者此前亦採訪及報道過多位被詐騙營囚禁的內地人，本來在金邊等城巿從事餐飲、金融等正規行業，但因疫情失業後遭熟人誘騙至西港。

爛尾樓問題懸而未決

不論為了生計到此謀生，還是希望趁機大賺一筆的中國人，在柬埔寨闖出一片天的願望都似乎剩下失落。周建平抱怨稱，有的地主很黑，看到房子建好了，就要沒收，沒建好的，就留給中國投資者繼續開發，還有不少地主更是直接失聯，讓投資者無從協商。

Kim認為，解決爛尾樓的問題，政府的角色非常重要：「讓私營部門自行處理是行不通的，每個人都會堅持（維護）自己的收益。」她認為，政府可以提供一些激勵措施、特別津貼，「但我認為，對政府來說要注入這樣的資金、津貼可能非常困難。」

為了尋求解決方案，去年7月中國開發商們與省政府官員開會，他們希望當局能夠減稅，並建立土地價值指數，以幫助促成與地主間的重新談判。據《金邊郵報》，10月，政府設立了跨部門委員會來應對爛尾樓問題，將與私營部門和各方利益相關者合作制定政策。

不過，周建平對此不抱太大希望，根據他11月底出席第二次會議時省政府官員的說法，調解工作組在成立後仍未能運作。

柬埔寨財政部宏觀經濟和財政政策主任蔣國豐（Chea Kok Hong）則表示，「根據目前的情況，各方都陷入了經濟困境。」柬埔寨國家銀行將無法提供任何資金來幫助改善這種情況，但會議中提出的一些補救措施包括減稅、開放特別簽證以鼓勵外國投資者。Kim說，政府目前仍然在試圖說服利益相關者合作解決問題，但這一途徑「非常、非常困難」，關鍵的資金問題如果解決不了，爛尾樓恐怕要很長時間才能解決。