上樓寄生族・二｜樓價升幅冠全球 為首爾樓市亂象尋因
「政府曾說過要打擊富人，但它的樓市措施實際上是在傷害中產！」韓國總統文在寅決心推出各項打擊樓價的措施，但自上任三年多來，首爾樓價的增幅更勝香港、新加坡、紐約、倫敦等大都市圈。近大半年疫情之下，文在寅毅然「加辣」，樓價卻不跌反升。名下擁有眾多業權的大業主笑得合不攏嘴，手頭沒有物業的租戶卻淪為最大受害者。究竟文在寅的樓市辣招出了什麼差池？
此為【上樓寄生族】專題報道之二
首爾雲集全國頂尖商業巨頭、科研機構和一流學府，來自各大城市如釜山、大邱、仁川、光州、蔚山等地的年輕人，來到首爾讀書或尋找工作機會。據估計，首爾大都會圈容納了全國*近一半人口，住宿需求甚殷，為首爾房地產市場提供了源源不絕的需求。因此，首爾大都會圈近年的樓價屢遏不止，公寓租賃市場的價格水平也一併拉高。如今的年輕人收入不高，選擇租樓已經有點吃不消，買樓「上車」更是遙不可及。
* 首爾大都會圈人口高度密集，多年前已是韓國政府亟待解決的問題。為紓緩首爾人口，政府在首爾市以南約160公里發展新行政首都世宗市，部份政府部門帶頭遷入。目前，世宗市人口約有35萬，相關基建工程仍持續進行中。
首都中心人口密集 業主不愁買家租客
根據《經濟學人》統計，首爾自2017年第一季起至今的樓價大幅上升四成。《經濟學人》更發現，首爾樓價這三年多以來的漲速猶勝香港、新加坡、紐約和倫敦。這幾年間，剛好就是韓國總統文在寅的在任年期。
左翼立場鮮明、當過人權律師的文在寅深諳韓國社會資源長年分配不均，財金霸權嚴重壟斷國民經濟的弊病。壓抑樓市及保障普羅大眾基本居住權利，正正就是文在寅矢志實現的選舉承諾。自他上任以來，先後逾二十次推出打擊樓價的「辣招」。不過，效果並不顯著。尤其在疫情之下，儘管文在寅政府進一步「加辣」，卻意外產生反效果，猶如為熾熱的樓市火上澆油。
來自台灣的韓國文化研究專家、旅韓作家陳慶德提到，文在寅上任這幾年雖接二連三推出打擊樓市的策略，但當中不少是針對擁有多幢房屋的業主，向他們徵收重稅，實是「治標不治本」的方法。
文在寅政府先後通過提高房產稅、頻密交易利得稅、收緊房地產投機熱門地區（如首爾市及京畿道內環繞首都的一帶區域）的房屋借貸規定等，原意是希望減輕炒家購買新屋的意欲，令房屋供給有住屋需要的置業者，並降低首次置業者的上車門檻。
譬如，2020年7月，文在寅政府頒布房地產新政（這是其上任以來發動的第22次樓市「辣招」），對名下擁有多個房產的業主及以租賃房屋為本業的私人企業加徵12%購買新屋的額外印花稅；將房地產持有稅從3.2%提高至6%；向一年內轉手房屋的業主徵收高達七成的利得稅，兩年內轉手徵稅比率亦達六成。
誠然，以懲罰性稅項為主的「辣招」變相提高了業主的房屋持有成本。文在寅政府認為這會令業主主動拋售房屋，增加市場供應，達致樓價下跌的效果。
但實際情況卻恰恰相反，像首爾這些土地機能價值穩定高企的大都會，房屋需求不會無緣無故地放緩，那麼，業主便有討價還價的籌碼，將政府重稅「辣招」帶來的房屋持有成本，轉移到首次置業者或租客身上，最簡單的方法就是直接提高房屋售價或租金。因此，首爾的整體樓價及租金水平因為「辣招」而不跌反漲。
將因課稅而要多繳的金額轉嫁予租客，租客就成為了最終吃惡果的人。「這就是『羊毛出自羊身上』的惡性循環。」陳慶德指出。
另一方面，新冠肺炎疫情也是首爾大都會圈樓價急速上漲的「元兇」。韓國央行為應對疫情經濟下行，放鬆銀根，調降利率，增強有能力者通過房貸購屋的誘因，進一步催谷樓市需求。而且，為了協助企業及家庭在疫情下度過難關，韓國政府發放緊急紓困援助撥款，市場上出現大批流動性資金，其中不少流入了房地產市場。最終，在低房貸利率和熱錢流入市場的誘因下，原已嚴重供需失衡的首爾樓市價格水平進一步飛漲。
作為業主，名下資產當然跟隨升值，但正待首次置業、沒有任何物業的中產及低下階層租戶，就只能眼睜睜看着樓價瞬間飆高，「上車」機會愈趨渺茫……
（節錄）
上樓寄生族．三｜韓式「傳貰」制度本助圓置業夢 反淪為炒樓神器
上樓寄生族．四｜締造平等起跑線：文在寅撼動財金霸權有心無力？
上文節錄自第246期《香港01》周報（2020年12月28日）《上樓寄生族》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊，瀏覽更多深度報道。