上樓寄生族・一｜韓國年輕人觸不到的海市蜃「樓」
「考試院」、「Officetel」、「傳貰」……各種有關韓國房屋租賃市場的專有名詞層出不窮，花樣百出，霎眼看下去是韓國活躍非常的房地產百態，但背後卻隱然折射出韓國房地產市場高度僵化的亂象。
此為【上樓寄生族】專題報道之一
不少到韓國短期交流、打工，或曾在韓國租屋的港人或許曾聽過，韓國有一種租住房屋名為「考試院」。它為租客提供一間套房，房間空間不大，平均不足一百呎。麻雀雖小，卻一應俱全，內附睡床、書桌、衣櫃，有些考試院套房還有獨立廁所。大部份考試院的廚房及浴室為共享空間，至於廚具、雪櫃、洗衣機等，通常都放在公共地方供租客分享使用。
「考試院會提供雞蛋、泡菜、白飯、即食麵等，方便住客輕鬆解決三餐。」在YouTube經營韓國文化頻道的港人Yannie Hui至今斷斷續續在首爾居住了三年。她曾在當地長期居留約一年半，期間嘗試過不同的租屋模式，也曾住過考試院。她覺得，對收入水平不高的年輕人來說，考試院是首選的租屋方式。
特色租盤層出不窮 提供泡菜的考試院
考試院名稱的由來，的確跟學生「考試」有莫大關係。上世紀八十年代的首爾（昔日稱漢城），考試院的主要租戶是從外地前來首都應考公務員、司法考試或大學入學試的學生，租住期約一至三個月不等。應試考生需要一間安靜而又能夠滿足基本食住需要的臨時居所，方便「閉關」溫習，應付考試。當年傳統考試院的廚房更提供雞蛋、泡菜等基本食材，這特色一直延續至今。
隨着時代變遷，這類考試院的租戶對象不再局限於前來首爾考試的異鄉考生。離家到首爾打拼的上班族、大學生，甚至獨居老人，都因為其租金低廉，又能夠滿足日常生活需要而租住，考試院漸漸成為了鬧市裏容身寄居的好地方。
「考試院的價錢便宜，學生或低收入人士能負擔得起。」Yannie提到考試院的優點是租約彈性，不像租賃其他房屋須預先繳納高額保證金及中介費，也不需要簽約，租客只要逐月交租，遷居時提早一個月通知即可。
除了考試院，Yannie提到另一種在首爾盛行的租住房屋類型「OneRoom」，它是一間開放式套房，除了有放置睡床的空間，也有獨立的廚房及廁所。與考試院的最大分別是需要繳付高額保證金，而且需要簽至少一年租約，彈性較低，但租戶權益則受到更多保障。「OneRoom的環境質素比考試院好些，月租介乎3,000至4,000港元，但需要繳付約三萬至七萬港元保證金。」
考試院提供具彈性的租住模式，而OneRoom則提供較優質的居住環境。因為兩者各有優劣，因此，各自吸引有不同需要的首爾年輕人。此外，韓國還有其他租住房屋種類，如租金較昂貴的「Officetel」（辦公式公寓）、深受青年歡迎的合租公寓、專供中低收入人士居住的*政府公屋等，租住方式除了常見的月租之外，還有獨一無二的韓式傳貰制度（又稱「全租」）。
* 韓國公共房屋政策藍圖最早可追溯至九十年代初的時任總統盧泰愚政府，後來政策逐漸推陳出新，類型繁多，例如永久賃貸住宅，居住年期不限，住客可先租後買；公共賃貸住宅，租賃期為五至五十年不等。這些政府公屋的對象皆為中低收入戶，單位面積由200餘呎至900呎不等，租金約為市價的30%至80%。但是，這些不同類型的公屋只佔韓國整體房屋比例不足10%。
先置業才考慮結婚 租屋只因無力上樓
說到這裏，大家或會發現首爾的房屋租賃市場非常多元化，滿足各類人士的需要。有求便有供，房屋租賃市場如此蓬勃多樣，當然是因為有着持續的剛性需求。
「我認識的韓國朋友當中，沒有人買了樓，他們都以租屋為主，也許是因為我身邊未婚朋友比較多吧。現今韓國年輕人希望先有能力買樓，然後才會考慮結婚。所以，我們看到近年韓國人平均結婚年齡愈來愈遲，待三十多歲才考慮結婚。」 Yannie說。
韓聯社在2019年引述韓國保健社會研究院的《未婚人口婚姻觀報告》指出，約六成受訪未婚男性及女性，皆認為最理想結婚年齡為30至34歲。該通訊社2018年報道，韓國國內逾八成新婚家庭都有負債，當中家庭貸款額最大佔比就是來自房貸。
Yannie認為，考試院和OneRoom的租金價格不太受樓價影響，加上薪金水平長期滯後，所以很多首爾人都只能選擇租樓：「跟香港人一樣，韓國人一向覺得買樓這回事很大壓力。」
「倘若他們決定買樓的話，地點是重要的考慮因素。」Yannie進一步指出，在首爾工作的上班族，若需要置業，但經濟能力有限，多考慮在首爾近郊地方買樓，譬如京畿道、仁川等周邊地區。這些地方屬於首爾大都會圈的城際交通範圍之內，距離首爾市中心的車程少於90分鐘。該區樓價比首爾市區低，較容易買樓「上車」。當然，壞處就是需要跨區工作，大大延長上班通勤時間。
「首爾是最繁榮的首都，當然每個人都希望在首爾工作和置業。但不是每個人都負擔得起首爾市的樓價。」Yannie語帶無奈地形容。
在首爾打拼的年輕人、打工仔，望着漢江兩側的萬家燈火，擎天入雲的摩天高樓，彷彿是只能遠觀而極難捕捉的海市蜃樓。
（節錄）
上樓寄生族．三｜韓式「傳貰」制度本助圓置業夢 反淪為炒樓神器
上樓寄生族．四｜締造平等起跑線：文在寅撼動財金霸權有心無力？
上文節錄自第246期《香港01》周報（2020年12月28日）《上樓寄生族》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊，瀏覽更多深度報道。