【零售寒冬】美國中小型商場淡靜 轉型公寓是出路？
零售業遭受疫情重創，無數商戶苦苦經營或被迫結業，連商業用地亦面對轉型危機。美國西雅圖林伍德市（Lynnwood）擁有逾四十年歷史的購物中心Alderwood Mall正嘗試轉型作公寓。當商戶逐一撤出，商場轉作住宅等其他用途，是否無可避免的下一步？
這個商場原本是當地最大的商業用地，自1979年開始營業以來，吸引許多知名零售品牌包括梅西百貨（Macy's）及全美最大連鎖百貨商店傑西潘尼（J.C Penney）進駐，成為支撐商場營運的核心租戶，為購物中心提供穩定的租金收入和客源。
如今，商場希望保留部份零售空間，同時改裝成擁有300間公寓的住宅，改建工程預計於2022年完成。
林伍德市距離西雅圖巿中心僅26公里，被視作睡城（commuter town），許多人在巿內工作，日常跨城返工。作為微軟、亞馬遜、波音等大公司的總部所在地，西雅圖一直面對住屋不足的問題，上班族可負擔的住宅不多。新建的輕軌延伸線預計於2024年開通，方便通勤。因此，這些空置出來的商用空間，可望解決西雅圖上班族的住房問題。
林伍德市規劃部門官員David Kleitsch表示，已經計劃在Alderwood Mall周邊規劃居住區，並推動相應的公共設施和交通配套。林伍德居民大多是中低收入人士，大部份是服務性行業僱員，飽受疫情衝擊。因此當局擬針對疫情制訂計劃，增加社區及教育服務。
商場變公寓的個案並非特例，洛杉磯的Westside Pavilion購物中心也將變成Google的辦公室。今年6月，美國聯邦住房和城市發展部長卡森（Ben Carson）提出，鼓勵商業地產項目轉型，將零售空間改為市民可負擔的住宅。不少美國商場的持有人都在思考應否將商場轉型。
美國哥倫比亞大學商學院零售研究總監Mark A. Cohen教授認為部份購物中心能夠倖免，他表示：「最流行、規模最大且租戶最多的商場將處於上風，這些購物中心可以承受百貨公司等主力商店和專賣店倒閉的浪潮，而不會出現餐廳乏人光顧和人流疏落的情況。」
儘管網購在疫情期間保持良好勢頭，將進一步影響零售市場，搶佔更多市場份額，但他強調：「許多消費者仍願意光顧實體商店，不過，他們可能會揀選最好的城郊購物商場 （Super Regional Shopping Center），並放棄其他設施配套較差的商場。」
大企站不住小店也離場
英國斯特靈大學（University of Stirling）市場及零售教授Leigh Sparks則認為，疫情前不少商場的經營狀況已經很差，許多正面臨倒閉危機，疫情只不過是加速惡化情況。他認為，位置理想且經營良好的商場仍能生存下來。
Sparks預計，未來一段日子會見到不少商場轉型的情況。「這將會出現大量轉變，部份可能作住宅用途，其餘可能是混合用途，又或者是作商業辦公用途。」
傳統的美國購物中心一般圍繞着百貨公司而建，擁有寬敞的停車場，設有空調、自動扶手電梯，室內普遍充斥各種香水和Mrs. Fields曲奇的混合氣味。疫情下，許多商店無法支付租金，包括J.C. Penney和尼曼．馬庫斯（Neiman Marcus）在內的知名百貨公司都已申請破產保護，GAP、Victoria's Secret、星巴克（Starbucks）等大型品牌亦大規模關閉門市。
大型百貨公司不僅吸納人流，而且吸引小商戶進駐。美國許多購物中心的租約條款列明，如果主力租戶退出，其他小商戶可以選擇離開。因此，若大型百貨公司退場，將進一步加劇商舖空置情況。況且，目前戲院等娛樂場所因疫情暫時關閉，這些因素均令商場的經營更加困難。
美國零售科技數據公司Coresight Research行政總裁Deborah Weinswig預測，在未來三至五年內，全美約有四分之一的商場將會消失。她補充：「如果我們不能停止流血，這一比例可能會上升到50%，最終甚至改變美國的面貌。」
商場購物體驗難以取代
根據美國商業房地產資訊分析公司CoStar Group的數據，購物中心的使用率在今年第二季跌至十年新低的94.4%。然而，疫情對於美國商戶的打擊，並未在這些數據上完全反映出來，結業潮將在下半年湧現。該公司的高級顧問Kevin Cody表示，美國1,793個封閉式購物商場中，有近500個「由於地理位置較差」或「由於依賴於上班族或旅遊業」而備受威脅。另一顧問Robin Trantham補充：「購物中心肯定會陸續關閉，商場老闆必須具有創造力，才能生存。」
不過，並非所有人都對零售業的前景悲觀。管理諮詢公司Kearney的零售業務合夥人Michael Brown對零售業發展素有研究，他指出，「在家用膳是不錯的選擇，但是食物沒有那麼熱，賣相沒有那麼佳，而且事後總得有人洗碗。」
他認為長遠而言，商場這種購物體驗模式仍然具吸引力。「在某個時間點，我們將再一起聚集在這些公共場所，一起享受美食、娛樂、運動或消閒。」商場的獨特性質是無法替代，不會因疫情而完全改變。
(節錄)
上文節錄自第232期《香港01》周報（2020年9月21日）《商場變身公寓 倒閉潮後汰弱留強》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊，瀏覽更多深度報道。
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