【一件事】土地問題　城市規劃師林芷筠：公私合營是一場大騙局

除了人工島，林鄭在施政報告中提出兩點，值得繼續討論。
第一是公私合營的「土地共享先導計劃」、第二為「公私房屋七三比例」。到底公私合營會帶來什麼問題？「公營房屋」的定義又是什麼？七三比又是否幫到基層？我們找來城市規劃師林芷筠作出解說。

送大禮：為何要幫發產商開綠燈？

林鄭在施政報告中提出，「土地共享先導計劃，透過公平及具高透明度機制，更好利用不在政府發展規劃中的私人擁有土地。」

本土研究社成員林芷筠指出，「公私合營」其實是個大騙局。施政報告提出的「土地共享先導計劃」是指政府與發展商一起開發「不在政府發展規劃中的私人擁有土地」。換句話說，就是政府斥資起基建，換取私營發展商在「新增樓面面積」中興建「六至七成資助出售房屋為主的公營房屋」。當中的申請將交由「土地及建設諮詢委員會」處理。

問題來了，各大地產這些年來在新界以低價收購農地，囤積了近1000公頃土地，恒基更囤了4,490萬平方呎成為「地王」，各個發展商一直不打理亦不耕種，不用繳付閒置土地稅，接近「無本生利」地等待政府開綠燈發展。今次政府主動提出幫助發展，林芷筠說：「是用政府公帑、用市民納稅人的錢，去資助發展商的發展項目」，認為這並非「一個出雞、一個出豉油」 ，而是「真送禮」。

林芷筠認為政府毋須設立新制度去凌駕現有本身的城規會制度，「現時私營發展可以按城規會制度去申請，為何要發明一個新制度，幫地產商起基建、補貼他們，然後讓地產商興建多點私樓賺取更多呢？」她認為若然政府意欲興建更多公營房屋解決住屋問題，可直接使用《收回土地條例》，並指創新制度是「本末倒置」，並認為此舉反映政府不願負起興建「公營房屋」的責任。

七三公私房屋比例，真的幫到基層？

林鄭在施政報告中提出，「（在新增樓面面積中），當中不少於六至七成，須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋。」​

到底，公私房屋七三比例，是否真的幫到基層？事實上，林鄭一直指出的「七成公」，並非單指出租予基層的「公屋」。林鄭已經把「公營房屋」定義擴得很廣，「公」包括公屋、首置上車盤、綠置居、居屋。

林芷筠說：「政府不要經常擺劏房戶上枱，說反對者只會令劏房戶更水深火熱，問題是政府想推銷的計劃，不能直接幫到他們。直接幫到他們就是政府收地起公屋。」她指出市建局在馬頭圍道興建的「首置盤」，現在擬定於14000多元一呎，是很多人都買不到的樓房，「為何這些可以稱為『公營房屋』中的『資助出售房屋』？」

加上，若然採用公私合營，最終若是交予私營發展「首置盤」，就會變成「私營起、私營賣、私營賺」，她指出這個情況「沒有公私房屋比例的成份，而是私私營房屋，全私營」。當「公營房屋」的定義都變成這類型難以負擔的樓房，何以能解決公屋輪候人數過多、十多萬人住劏房、樓價過高難以負擔的問題？

尚有大量已開發、低效率土地未用

林鄭在施政報告中提到興建人工島，「如果今日不踏出一步，過幾年就會出現，我剛才說的困局，就是香港土地不足夠。」

除了政府的施政是「假共享，真送禮」外，林芷筠一再重申，面對人口預算高峰期為2043年的822萬，本土研究社一直經已指出香港有很多適合優先發展的土地，如300公頃政府閒置地及短租土地、2750公頃軍營用地（當中有400至500公頃可望發展）、400公頃私人遊樂場地等契約土地（如粉嶺高球場）、720公頃新發展區以外棕地。她認為政府應先發展低效率、已開發和已破壞土地，而非思維跳躍至決定興建1700公頃人工島。

人工島，一條要下一代一起承擔的長命債

現時民間估算人工島成本為1萬億，而林鄭亦未有否認，林芷筠指供應多無助降低樓價，「如果去到一萬億，一般新發展區不可能起得密密麻麻，預兩成是住宅地，當中公私房屋七三比例，概括地計只有約6%私人住宅地，但你賣得幾多呢？另一邊廂，為了要回本，就要拉高地價，樓價亦會高。現在一般發展商預算地價成本是賣樓價的四成，如果政府預高地價，建好的樓又是萬多元一呎，即是無助拉低樓價、無助小市民上樓。最後要回本的話，也是把成本轉嫁於小市民。」而陳茂波提到或許能發債處理成本問題，她說：「發債仲死，發債即借錢，每年要還息，終歸要還的不止一萬億。因此這是要下一代一起揹起的長命債。」

本土研究社一直致力作出民間倡議，由少數人知道的棕地到林鄭也承認棕地發展為「共識」，聲稱會提前研究，她說：「現在更多市民關心土地供應，如何更可公平 、更對得住下一代。既然現在引起民憤是個開始，那應再聚焦給予更紮實理據，去說服更多市民，對政府施加壓力。（政府）一錘定音是不能的。」