6大焦點總結香港樓市20年　一手私樓吸金額足以買起5.8間長和

美聯物業今日發表有關本港樓市的調查，該行首席分析師劉嘉輝總結過去20年香港樓市時表示，近年樓價不斷創新高，但在回歸20年期間，樓價呈現「十上十落」格局，據美聯「樓價走勢圖」，1997年樓價高位，二手平均實用呎價約7,767港元水平，遇亞洲金融風暴輾轉進入調整期，至2003年經歷沙士肆虐跌至約2,309元低位，及後樓市復甦，今年5月最新呎價達約11,509元，遠超97年高位，20年間樓價反覆向上，目前較1997年高位累升近5成，惟若以「年均複合增長率」(CAGR）計算，每年樓價升幅僅約1.98%。

他還指出，回歸以來，本港樓市共有6大不能忽視的焦點︰

焦點一、一手吸金超2萬億元

回歸第20年，一手私樓註冊金額錄2,408億元，乃回歸20年期間首破2,000億元，較回歸首年約1,143億元水平倍升，回歸20年期間，一手私樓註冊宗數約353,876宗，註冊金額累計達22,098億元！以長和﹙0001﹚今日收市市值3,821億元計，過去20年投入一手私樓的金額足以買起5.8間長和。

焦點二、二手宗數倒跌近5成

不過，二手市場卻呈現另一個景象。在港府連番樓市「辣招」下，二手市場近年表現疲弱，回歸第20年，二手住宅註冊量錄46,785宗，較回歸首年大減約46%，97年平均每月二手註冊量約有12,000宗，今年首5個月平均每月卻不足4,000宗，按每月計，僅為97年的三份之一﹗97年時二手買賣流通率有逾1成，其後二手交投萎縮，至2016年流通率降至3.5%的紀錄新低。

焦點三、細價樓比率跌破5成

樓價上揚，上車門檻大升，500萬元或以下細價物業交投比例顯著下降，一二手住宅註冊量比率由回歸首年近79%，縮減至回歸第20年近44%，反觀500萬元以上物業比率全線上升。

焦點四、荃灣中心膺「升值王」

以20個二手指標屋苑比較，荃灣中心膺「升值王」，呎價由97年高位約5,637元，躍升至今年5月11,905元，升幅達111%﹗大部份97年熱門炒賣盤今日呎價已返家鄉，嘉湖山莊最新呎價報8,905元，比當年5,801元升凸5成﹗惟當年受追捧的浪翠園最新呎價約9,884元，仍未及當年10,463元水平。

焦點五、租金回報率跌至新低

據美聯「租金走勢圖」，最新5月份呎租回升至35.4元，比起97年高逾3成，惟過去20年樓價升幅拋離租金，近年租金回報率已跌至回歸以來新低水平。

焦點六、「中國因素」推升樓價

中央2003年推CEPA及自由行，掀內地人買港樓趨勢，綜合土地註冊處註冊個案，根據已知買家姓名作分析，內地買家﹙以買家姓名拼音辨別﹚佔個人買家於本港住宅註冊金額比率於2011年第四季曾升至近25%，2012年10月BSD出台，金額比率一度跌至不足1成，近年回升至1成至1成半水平；近年中資由搶港樓至搶港地，本年至今透過政府官地及鐵路項目招標的項目統計，7幅住宅地皮、總金額達到532.4億元，大部份已成中資的囊中物，成樓巿催化劑！