港樓「逢7必爆」論再現　當下樓市與97相比猶如「蘋果與橙」？

曾「貼中」1997年亞洲金融風暴來臨的獨立經濟師謝國忠預測，利息上升將令本港樓價大跌，恐怕港樓會進入20年的蕭條期，情況隨時比1997年、1998年時還要差，奉勸市民趕快賣樓「套現」。
97年樓市爆煲是香港人「心中的痛」，樓價由1997年的高位跌到2003年，蒸發約7成。究竟港樓是否會重現97年的泡沫大爆破呢？

美國加息2.5厘才有「壓力」

世界銀行及摩根士丹利前首席經濟學家謝國忠看淡樓市，其中一個主因是美國進入加息周期，香港遲早要跟隨美國加息，認為如果樓價大跌碰上息口大升，樓市隨時比1997年、1998年時更差。究竟美國加息，港樓是否一定會下跌呢？

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，香港銀行體系結餘依然高逾2,500億元，一來美國加息香港未必會跟隨，二來香港按息未來即使加15點子至25點子﹙100點子等於1厘﹚，都只是「一餐飯」的價錢，若單單只是加息因素，料對樓市影響輕微。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文早前亦表示，美國加息步伐緩慢，相信要待聯邦基金利率升至2.5厘時才有機會對樓價有較大的壓力，以美國每年加息3次、每次加0.25厘計算，要2年後才會升至2.25厘至2.5厘水平。

事實上，也有市場人士認為，美國每年加息3次的可能性不大。中銀香港（2388）投資管理總經理陳少平便認為，現時美國經濟一般，沒有大家想像中強，勞工市場看似轉強，但大部份新增工作都只屬短工和低薪工，難以刺激通脹和消費，相信美國今年有機會加不了第3次息，未來加息步伐亦難以加快。

炒賣比例減　按揭成數遠低於97年

另一邊廂，現時樓市的基本面跟1997年時也有大不同。首先是中央信貸資料庫的出現和金管局多次收緊按揭上限，令現時的按揭成數平均不足6成，跟1997年時很多業主做足9成按揭十分不同，業主的供樓負擔比率跟97年水平有一段距離。

另外當年「摩貨」（confirmor）（即買家簽署臨時買賣合同後，轉售給另一買家）炒賣流行，更一度出現「十三摩」的情形，但之後政府禁止「摩貨」，再加上其他一系列針對炒家的「辣招」，令現時投資客佔比遠較97年時低，已擁有至少1個住宅物業的香港永久性居民購買物業的個案2016年12月只有225宗，只佔總成交的6.3%。市場由用家主導，再加上供應量不足，令樓市抗跌力更高。

劉嘉輝補充，香港業主習性大部份是「供到就供」，斷供比率十分低，即使由1997年至2003年間，樓價即使跌7成，但斷供率僅得約3%，加上由2009年至今政府推出8輪收緊按揭措施，4次加辣，這些措施已令銀行抵禦風險能力不斷提高。而且現時家庭資產負債表表現強勁，不少家庭已經「供甩樓」，有父母幫忙，令年輕買家購買力增加。

「北水」於香港物業市場投資創新高

此外，香港樓價愈升愈有的另一原因，除了是本地需求巨大外，更因為內地投資者中國境外配置資產需求巨大，內地熱錢湧到香港買樓，其中尤其鍾情豪宅和大單位。

根據房地產服務機構「高力國際」（Colliers International）的統計，今年第一季度，內地企業在香港物業市場就共投資361億港元，按年上升213%，創下歷史新高，反映「北水」對香港地產的興趣愈來愈強勁。在龐大的內地需求「關照」下，港樓未來恐怕難以大跌。劉嘉輝表示，早一、兩年，人民幣急劇貶值，加上股市經歷大時代後回落，令人擔心中國經濟出大問題，樓市曾出現過短暫調整期，但不久又急速回升，今年上半年已升15%。他總結，近年樓市是「回一回再上」，小型調整仍然會有，但未至於重回1997年的程度。