內房分析│政策不急轉　內房前景穩中帶升

中國去年以「三道紅線」要求內房去槓桿和減負債，又將內銀的房貸佔比封頂，大多內房已積極配合，而市場預料今年內房政策料較溫和，銷售亦會平穩回升。

中國去年12月的房地產投資和銷售均錄得改善。中國去年全年房地產開發投資14.1萬億元（人民幣．下同），按年增長7%，增速比首11個月提高0.2個百分點，而去年12月單月中國房地產銷售按年增長18.9%至2.5萬億元，全年銷售17.36萬億元，按年增速8.7%。

瑞信指，內房12月銷售增長勢頭勝預期，預期今年內銀的房貸佔比封頂。雖然對市場帶來不利影響，特別是對三、四線城市打擊較大，但部分被一、二線城市市況向好所抵銷，預測今年全國房地產銷量及銷售額將分別下降5.6%和3.2%。

中金則預計今年內房銷售表現基本保持平穩，第一季商品房銷售面積和銷售額在低基數下分別按年增長25%和32%，全年商品房銷售面積按年下降2%，銷售額按年增長2%。即使在「三道紅線」政策下，部分房企將降低拿地強度，但中金認為房企仍將持續回補受疫情影響耽誤的施工進度，開發投資整體增速有望保持韌性，預計今年房地產開發投資完成額將按年增長6%，較去年下降1個百分點，其中第一季按年增速達22%，第二季回落至低個位數。

恒大積極減負債

「房住不炒」是中國主基調，國家發改委綜合司司長嚴鵬程說，今年中國經濟運行還面臨一定不確定性，貨幣政策安排要與保證經濟平穩運行的實際需要匹配，不會出現急轉彎。今日公布的貸款市場報價利率（LPR）連續第九個月維持不變，符合市場預期。人民銀行公布，今年1月一年期和五年期以上LPR分別為3.85%和4.65%，均與去年12月持平。

中國國務院國資委秘書長、新聞發言人彭華崗表示，中國下一步將在鞏固3年降槓桿工作成果的基礎上，由降槓桿向穩槓桿轉變，確保大多數企業負債率保持穩定，高負債子企業負債率盡快回歸合理水平，堅決守住不發生重大債務風險的底線。

他指出，2020年末中央企業平均資產負債率為64.5%，按年下降0.5個百分點，完成了3年降低2個百分點的任務目標，其中，帶息負債比率37.7%，按年下降0.6個百分點。負債結構明顯改善，償債能力有所增強，守住了不發生債券違約風險的底線。

內房去年亦積極減負債。中國恒大（3333）發布公告，用自有資金提前償還2023年到期的183.52億港元可換股債券本金及利息。近四個月，恒大已累計提前償債超477億港元債務。

銷售回升股息吸引

花旗認為房屋成為中國人的必需品，預計今年政策較為溫和，平均售價維持平穩，而信用和利率風險已計入價內（price-in），加上人民幣資產升值，行業風險下降。該行又指，中國今年1月上半個月銷售由一、二線城市帶動，預期首季銷售達15%，全年銷售增11%，預計2020、2021年行業盈利增長9%和7%，股息率亦有近6.8厘水平。

花旗首選旭輝（0884）、合景泰富（1813）、潤地（1109）、龍湖（0960）、龍光（3380）及寶龍地產（1238）。摩通則看好大型股中海外（00688），中型股旭輝，小型股中駿（1966）。