內房拆局｜政策陰霾籠罩　供需兩面去槓桿　揀股宜有大灣區概念

2021年，內房開局不利！人民銀行與銀保監發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，為銀行房貸佔比及個人房貸佔比設上限，令資金撤出內房股。

中央規管內房，非新鮮事，去年為去槓桿，推出了「三條紅線」規管。《香港01》統計了21間市值超過100億元的本港上市內房股，只有恒大地產（3333）及富力地產（2777）踩中三條紅線。分析認為，現時內房估值便宜，雖然受政策限制，但不排除資金追落後，而一眾內房中，大灣區土地儲備較多的公司更具競爭力，可看高一線。

踩中三條紅線的恒大，去年曾傳出財困的消息，之後以折讓近15%股價，配售逾2.6億股新股，集資42.5億元，其後再發行20億元人民幣的企業債。最後再引入深圳國資委直管企業深圳人才安居集團入股，渡過難關。

至於財務狀況較緊張的富力，早年負債比率曾高達200%，近日亦再傳出財困，據內地媒體報道，要質押三間子公司，廣州聖景25%股權、廣州富景吉山50%股權，及廣州天力建築100%股權，悉數抵押給廣州市城市建設投資集團有限公司，據悉廣州市城市建設投資集團屬廣州市國資委旗下。市場估計，該三間項目公司資產淨值至少100億美元（約780億港元）。

蔡金強：買內房不能「貪平」

2021年內房開局不利，政策陰霾持續籠罩。奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強表示，去年的三條紅線規管是針對供應方面的去槓桿，而近日為銀行房貸佔比及個人房貸佔比設上限則是針對需求方面去槓桿，中央政府在供求方面同時去槓桿，目的就是防止行業爆破。「全世界都有泡沫問題，中國內房泡沫十分大，政府必須要確保整個行業不能有差錯。」

對於恒大及富力三條紅線「全中」，蔡金強坦言「這兩間公司槓桿比較大，今年難免會比較辛苦，過得比較緊」。尤其是恒大，就算恒大可以保持銷售，但固定開支龐大，財務狀況較緊張，不過他認為兩間公司最終都會「大步檻過」。

現時內房在一輪沽售後，估值十分便宜，如碧桂園（2007）、恒大、融創中國﹙1918﹚、中海外﹙0688﹚及華潤置地﹙1109﹚，市盈率分別是4.3倍、10.04倍、4.33倍、3.68倍及6.68倍；股息率分別是6.2厘、5.1厘、4.75厘、6.5厘及3.88厘。不過，蔡金強認為單靠平不能吸引資金追捧，要靠有新概念，因現時資金追求有成長的股票。他較看好旭輝（0884）、龍湖集團（0960）及中駿集團（1966），貪其負債比率不太高。

分析師料今年內房銷售 放緩至中單位數增長

彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮表示，兩個政策都對內房有負面影響，尤其對部份借貸比較多的公司影響更大，但政策會令整個行業長遠發展更健康。因在去槓杆的情況下，大家投地方面會更加小心謹慎，過往靠高槓桿搶地再擴展業務的情況未必再現。

據彭博統計，去年內房總銷售增長約11%，展望今年銷售將放緩至中單位數增長。黃智亮認為一、二線城市銷售可保持平穩增長，對三、四線城市銷售則較保守。

內房具大灣區概念 看高一線

「受政策影響，內房情況不太樂觀，加上之前因疫情對其影響性較低而吸引資金流入，但現時疫苗面世，令資金開始流出。」他直言，物管股較內房更為吸引，除了沒有政策影響，且沒有負債問題。

近日，內房股受沽壓，估值變得吸引，黃智亮認為資金輪動追落後亦不足為奇，尤其資產負表較穩健的公司。一眾內房股中，他看好在大灣區土地儲備比較多的公司，因大灣區經濟發展平穩，居民收入較高，需求強勁，令樓價較硬淨。

據國家統計局，截至2020年第三季數據，在大灣區土儲最多而有在香港上市的發展商，依次為碧桂園、龍光集團（3380）、世茂集團（813）、時代中國（1233）及佳兆業（1638），而它們預測市盈率分別是4.3倍、4.42倍、5.23倍、2.9倍及3.58倍。