【百億地王】啟德舊跑道入標反應一般　林浩文︰資金回收期長

啟德舊跑道第4C區4號商業及酒店地亦於今日中午截標。現場所見，暫收5份標書，長實（1113）獨資入標，新地（0016）、信置（0083）等亦有入標。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，入標人數一般，不算踴躍。他指，雖然啟德住宅地又創新高，但商業項目投資又是另一回事。發展商在「商業地」的估算及出價上跟「住宅地」截然不同，尤其是在啟德新區的跑道上，出價一定比住宅地低很多。

他續稱，跑道上的商業地皮投資額大及資金回收期長，政府的「計算」與發展商的「計算」上存在一定落差，尢其在一些不能拆售及大規模的商用地皮上。因發展商會考慮更多項目的未來「現金流」及「出租率」等的因素去計算。經歷上次「流標事件」，希望政府今次在計算上可以更「貼市」。

項目發展規模大

另外，林浩文稱，有關地皮始終發展規模大及資金回收期長，估計以長線投資及收租為主，入標財團會亦以實力雄厚的發展商為主。估計總發展成本約150至180億元。這地皮雖擁有全「維港」及「煙花」景，缺點是交通配套不足及區內商業氣氛不足。區內人口亦不足以支撐跑道上的大型零售及商業項目。

不過，長線而言，林浩文認為，啟德有CBD2效應，這項目已具備相當優勢，相信發展商會「各自計數」及「規劃用途」。估計項目會有5星級酒店、零售及其他商業配套。

他估計樓面地價每呎約9,500至10,500元﹙約82億至91億元。如同區有住宅項目發展商可能在出價上「高少少」。估計長期租金回報率約3%至3.5%。