年內300億元人幣債到期或臨回購　萬科﹕積極銷售回款應付兌付

萬科（2202）債券近期再度創出新低後，這家具有深圳國資股東背景的開發商將如何度過今年的債務兌付洪峰，成為投資者的關注焦點。

根據彭博匯總的數據，萬科旗下有總額逾300億元人民幣境內外債券將於今年到期或面臨回售行權，這些債務佔其存續公開債的一半以上，且今年到期規模是中資房企裡最大。

內房仍臨償債壓力

《彭博》報道指出，在政府推出政策組合拳後，中國最新的房企銷售數據顯示樓市出現企穩跡象，但眾多房企仍然面臨償債壓力。作為兼具國資股東背景和市場化運營的行業龍頭，市場關注萬科能否避免公開債出現違約並緩解公司的整體流動性困境。

萬科回覆《彭博》稱﹕「針對2025年將要到期的公開債務，公司會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。」

萬科境內債價下跌

萬科境內債「21萬科04」上月下跌19%，為發行以來最大單月跌幅。其旗下2029年到期的一支境外美元債在周三時買價已跌至42.7美分左右，投資者一般將價格在70美分以下的債券視為不良債券，這顯示出市場對萬科償債預期進一步惡化。

為評估萬科需要獲得多少支持才能避免公開市場違約，中國銀行業監管機構據悉上月要求國內大型保險公司上報它們在該地產商上的債務敞口，此外，萬科高管在過去幾周裡走訪了幾家保險公司，呼籲它們不要對非標債行使近期將生效的回售權。

「非標達成展期是保證債券兌付的前提，但是確保所有的公開市場債券順利償付還需要新增融資，」YY評級創始人姚煜在採訪中指出，市場或未對萬科實質性違約的可能性進行充分定價。

全年銷售跌35%

根據克而瑞的數據，萬科2024年全年操盤金額為2,283.5億元（人民幣‧下同），按年下降約35%，排名從此前一年的第二位降至中國房地產行業銷售排行榜的第五位。

在銷售不振之際，根據公司三季報，萬科2024年第三季度淨虧損80.9億元，而且公司整體的債務亦存在短期化現象。截至去年9月底，集團一年以上有息負債佔比為64.4%，而前一年年末的該比例為80.5%。此外，根據該公司半年度報告，截至2024半年末存貨中用於借款抵押或對外擔保的存貨賬面價值為395億元，較上年末翻了約一倍。

彭博匯總的數據顯示，自2023年7月後萬科未繼續在公開市場上發行債券融資，儘管有REITs和資產支持證券的發行補位，但這些工具或難以代替更為直接的債券融資對萬科帶來的流動性補充。

大股東深鐵曾表示支持萬科

根據萬科的三季報，深圳市國資委直管的深圳地鐵集團有限公司為萬科第一大股東，持股比例為27.18%。在2023年萬科債務問題引發市場關注後，深圳國資委曾在一次電話會上表態稱「如有需要或出現極端情況，深國資有充足的信心和資金通過市場化手段支持萬科。」此後，深圳地鐵集團先後接手了萬科掛牌轉讓的深圳地塊，並部分認購了萬科發行的REIT。

姚煜認為，深圳地鐵雖然有一些支持萬科的表態，但是實質的支持能力可能有限，而且深鐵並非是控股股東。過去一年銀行融資對萬科的抵押物消耗較多，目前不確定萬科能撐多久。