【01周報社論】「上車難」實為問題表象　首置貸款愈理愈亂

被譽為「居屋之父」的房協主席鄔滿海於本月卸任，他在接受《香港01》訪問時表示，為解決年輕人「上車難」的問題，「值得思考」重推首置貸款。鄔滿海在房屋政策上影響頗深，其建言有一定的參考價值，惟「上車難」只不過是房屋問題的表象之一，現時香港樓價高企，市民「上車」後仍需面對沉重的供款壓力，以及樓市漲跌的風險。而首置貸款也會為樓價進一步提供利好因素。由此看來，在現階段推出首置貸款，只會治絲益棼，愈理愈亂。社會精英亦必須察識，香港在房屋政策上需要的是一場結構性改革，囿於舊見，以為小修小補就可以解決問題，社會的困局只會無日無之。

置業資助可分為兩類，第一類是由政府提供低於市價的自置物業，例如居屋、綠置居、首置上車盤；第二類則是提供優惠息率貸款、置業資助。現時資助房屋已經與市價脫鈎，而後者雖然同屬政府資助，但是購買的是可以隨市價自由浮動的私樓單位，故兩者存在本質上的分別。

早於1997年，首任特首董建華便於施政報告中宣布推行首次置業貸款計劃，當時香港樓市處於高峰，政府資助市民購買私樓的邏輯很簡單：不少市民有置業慾望，但當中一大部分人雖有能力承擔按揭供款，卻拿不出「首期」。然而，計劃正式實施後，香港樓市卻盛極而衰，首置也變質為政府「托市」措施的一部分，與協助市民的目標背道而馳。如今樓市不健康的程度，與20年前相比有過之而無不及，面對如此風高浪急的環境，政府理應助市民保持清醒，而非利用政策吸引市民入市，重蹈覆轍。

董建華政府的首次置業貸款計劃由房協代表政府推行，1998年正式接受申請，並於2002年結束。此後香港樓市經歷沙士低谷後逐步回升，再與市民負擔能力脫節，社會上亦再有輿論建議政府重推首置。2008年，時任運輸及房屋局局長鄭汝樺在書面回覆立法會議員提出的相關質詢時指出，當初結束「首次置業貸款計劃」的原因，是「政府不應該擔當貸款機構的角色，影響市民就其負擔能力而行使的置業決定」。

首置貸款肯定荒謬樓價　為失控市場火上加油

就政策目標而言，首置貸款主要針對中產階層，尤其是協助年輕一代紓解居住困局。在目前嚴格的按揭管控措施下，港人就算有中產收入，也難以「上車」。現時，收入主要來自香港的首次置業者，購買700萬港元以下單位的按揭上限為60%，首期即為280萬港元。固然，市民購買價格低於600萬港元的單位可以申請按揭保險，將按揭成數增加至八至九成，然而，申請者需要繳付十萬元計的保費。不少想要成家立室的市民因無力「上車」而延遲婚事，要不就在結婚後各自繼續與家人同住，成為「走婚族」。

政府確實應想盡方法協助市民解決房屋問題，但不應該病急亂投醫。切勿忘記，「上車難」只不過是房屋問題的表象之一，而上述收緊按揭舉措出台的背景，是樓市熾熱引起監管當局憂慮。一邊調控樓市，一邊在樓價高企之際助市民「上車」，不但不能根治問題，反而會帶來反效果。

首置貸款必須建基於合理的房屋價格之上，因其作為一項公共政策，不可能、也不應該增加市民購買不合理價格物業的動機。現時的樓價高企是房屋供應不足、政府規管乏力所造成的惡果。政府應做的，是加強規管、增加供應，保障市民的適足住屋權。而推出置業貸款，本質上就是肯定了現時房屋價格的合理性，或吸引市民以不合理價格購入單位；作為一項公共政策，兩者同屬大謬不然。

此刻推出首置貸款，將進一步為樓市提供利好訊息，為失控的樓市火上加油。政策或會吸引部分市民在樓市浪尖購入單位，這些市民對風險並非懵然不知，而是早已經對政府感到絕望，認為政府無力壓抑樓價。須知，早於第二任特首曾蔭權即將離任之際，已經有市民批評樓價過高，如今經歷兩次政府換屆，問題仍未有解決，市民難免感到絕望。然而，置業貸款實為下下之策，政府應加大力度壓抑樓價、增建公營資助房屋，讓市民相信樓價有回到合理水平的一天。

而且，難以繳付首期，只是房屋問題的其中一環，市民在支付首期後，還需背負沉重的供款壓力。根據金管局今年六月份住宅按揭統計調查結果，港人的平均還款年期已達320個月，即26.7年。固然鄔滿海建議思考的首置按揭，主要針對具一定負擔能力的年輕人，但是年輕人面對的，不單是樓宇按揭，還有學債、信用卡等債務，一旦他們面對人生的困厄，周轉不靈，銀行有權追回款項，故此，在供款壓力沉重的前提下，推出首置貸款或會令市民陷入債務深淵。

社會領袖莫受「現實」障目　房屋政策仍大有可為

鄔滿海過去並不支持首置貸款，原因是當時的房屋供應不足；作為房協主席，他不可能不知現時房屋供應仍然嚴峻。但上一任特首梁振英推出《長遠房屋政策》後，公營房屋進度屢屢落後預期，實在令人產生一種無力感。房協、房委會素來只是執行者，而非主事者，難左右政策的大方向。一葉足以障目，也許因為這種無力感、現實的種種局限，鄔滿海才建議政府「想一想」重推首置的可行性，期望能為水深火熱的年輕人帶來一點希望。

然而，在房屋政策上，政府仍大有可為。林鄭月娥早前推出的新房策，確是走了一小步，但是遠遠未能根治問題。在覓地上，政府必須大規模填海、全面收回粉嶺高爾夫球場、以《收回土地條例》收回地產商手上的農地，一方面向市場釋出訊息，政府有決心解決房屋問題，另一方面增加香港的土地供應，保障市民的適足住屋權。

在規管措施方面，政府應該徵收二手樓空置稅，訂立資產增值稅，設立租務管制，將「辣招」恆常化，在保障市民住屋權的同時，確保房屋不會淪為炒賣工具。

短期而言，政府可以進一步調整公私營房屋比例，將私樓地轉作興建公營資助房屋。現時社會上有不少人以為調整公私營房屋比例是一場零和遊戲，對中產有弊無利。惟這說法忽視了一個基本事實，就是私樓地可以興建居屋、首置上車盤以至俗稱「中產公屋」的乙類出租房屋，相對於高價的私樓，興建限價房屋對於中產來說更為有利。近日，有傳政府有意興建更多「中產公屋」，這實為市民所樂見，惟政府不應再視之為試驗品，而是應將其設定為大規模實施的恆常政策。

房屋問題確實是社會的深層次結構矛盾，但是只要管治者對問題有正確認識，房屋問題並非不可解的結。現時社會上對房屋問題有感者不乏其人，但是能夠清楚認識到問題本質者，實在不多。至於有勇氣觸碰既得利益者的社會領袖，更是幾近於無。一眾社會精英在探討房屋問題的同時，亦須深刻自省，他們過去的確在帶領社會進步上功不可沒，但是香港所需要的是一場結構性的轉型，社會領袖不應再囿於舊見，而是要動態地認識香港問題，因時制宜。只有這樣，市民才會看見曙光。

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