細價樓升幅超豪宅　港大學者倡重推租置、未補價居屋出租杜絕劏房

香港房屋問題持續已久，香港大學經濟及工商管理學院的學者近日提出若干倡議，當中管理及商業策略助理教授王柏林表示，過去十多年，公屋輪候時間大幅延長，低收入家庭被迫租住低端私樓，結果細價樓的樓價增幅，遠高於貴價樓多倍，建議容許租者置其屋的公屋和居屋業主將單位自由出租，屆時低收入私樓租戶可有較多單位選擇；長遠而言，應容許所有公屋低價售予住戶，而且毋須補地價就可自由出租，認為可杜絕劏房，估計措施推出後，大部份的私樓都不會跌價，反而或會微升，因為更多人持有資產，有條件抵押換樓，只有低端私樓、劏房會跌價，「如果要將香港嚴重嘅房屋問題修理好，咁個啲人（劏房業主）總係會有啲痛楚。」

低價樓十多年間漲價三倍

王柏林表示，2004至2021年期間，香港住宅實質價格指數飆升239%，近十多年來一直位列全球樓價最難負擔城市。他引用美聯物業二手樓宇成交的數據，2004至2020年間，樓價為100萬元的單位，平均實質價格上升三倍，而樓價500萬元的單位，升幅則僅為一倍，認為相當懸殊。

他指其中一大原因，是公屋租金調整速度較私樓租金緩慢，遠遠落後於愈來愈貴的私樓租金，令到本來或會遷居私人樓宇的公屋租戶，亦繼續留在公屋單位。他指隨着公屋輪候時間大幅延長，不少最低收入家庭被迫租住「低端私樓」，以致其樓價暴漲，升幅甚至超越豪宅樓價多倍。

倡免補地價自由出租居屋、租置公屋

王柏林認為，雖然增加公屋供應可紓緩問題，但無助改變背後問題，只要房屋需求升幅再度快於房屋供應，低端私樓的租金自然上漲，劏房亦會再重現。有見及此，他建議容許租置和居屋業主，可將單位自由出租，在惠及有關業主之餘，低收入私樓租戶亦有更多選擇，而且毋須上調公屋租金。長遠而言，他認為政府應將所有公屋低價出售給住戶，而且毋須補地價就可自由出租。

利用市場化解決濫用公屋

問到對樓價的影響，王柏林表示，由於有更多市民持有資產可供抵押，相信大部份樓宇不會跌價，反而更多人有能力換樓，令樓價可能微升。他續指，在現時嚴重的房屋問題下，這類業主本身特別受惠，上述措施實行後，只有劏房等低端私樓會跌價，「如果要將香港嚴重嘅房屋問題修理好，咁個啲人（劏房業主）總係會有啲痛楚。」

過往有批評指，出售公屋令輪候公屋時間延長。王柏林指，現時計劃並非單純出售，亦容許出租，現時有部份人濫用公屋，單位長期空置，但其實可利用市場化解決問題，出租予其他人善用，有助紓緩房屋問題，屆時需要興建的公屋數量或較現時少。

公屋編配錯配損效益　建議容許按工作地點調配

針對公屋效率問題，阮穎嫻亦提出若干建議。她表示，不少租戶的居住地點，與工作地點錯配，現行政策下，一般公屋申請人不能揀選市區公屋，但長者則可以，引致錯配問題，損害社會效益，不少上班族需長途跋涉工作。她建議在編配新申請人時，不從事經濟活動的住戶，應編配至偏遠地區的公屋；另外，可考慮推出調遷計劃，如租戶有長期聘書作證據，可調遷到較接近工作地點的屋邨。她續指，可考慮設立官方公屋單位交換制度，便利租戶，進一步善用公屋單位。

倡大灣區退休騰出公屋

另外，阮穎嫻指根據2016中期人口統計樣本，有1.3%在職公屋租戶成員在中國大陸及澳門工作，另有2.3%居於公屋的學生在兩地就學。整體租戶之中，有1.9% 近五年從中國大陸及澳門遷移到港居於公屋；有13%在香港居留10年或以下。她認為這類公屋居民或仍與內地保持密切聯繫，或會選擇移居當地，假如有1%租戶到大灣區生活，就有7,600個家庭騰空單位。

她續指，約有20%公屋租戶的成員全屬退休人士，認為長者可藉廣東計劃，在當地安老院享用較高質素的服務，甚至在大灣區設立「銀髮邨」，發展長者社區，改善他們的退休生活之餘，亦可騰出公屋單位，重新編配予香港的勞動人口，改善整體生產力。