消委會揭海外物業代理無須領牌　隔山買牛投訴飆　廣告失實促監管

隨着新一波移民潮湧現，海外物業交易亦有上升趨勢，消費者委員會今（28日）公布要求監管在港銷售海外一手樓的報告，指近年有關投訴飆升，香港消費者平均損失36.8萬港元，涉及的物業則平均價值約180萬港元。
研究認為，在香港銷售海外物業的地產代理和發產商均無須領牌，令非持牌代理和營業員能利用豁免令的漏洞，避過監管，亦不受制於地監局的操守守則和執業通告；另外，廣告監管亦嚴重不足。
研究向政府提出五大建議，包括收緊《地產代理條例》的豁免令，要求境外一手樓銷售須由持牌代理或營業員進行、亦即發展商不能直接在港銷售、將現行對樓宇廣告和資料的規管擴展至海外物業，以及就留位費引入冷靜期。

今年首8個月投訴已比去年全年增近倍

消委會今日發表境外置業投訴的研究報告，統計2017年至今消委會接獲的相關投訴，發現投訴有上升趨勢，今年首8個月已有106宗投訴，當中94宗涉及未建成物業，較去年整體56宗近乎翻倍。消委會表示，90%投訴個案涉及地產代理，63%涉及非持牌代理；投訴一般涉及錯誤地址和失實陳述、高估樓價致無法取得按揭貸款、項目延誤或爛尾等。

消費者平均損失$36.8萬

至於苦主是如何置業？研究提到，93%投訴個案的交易是在香港進行，75%從本港報章廣告獲悉境外物業項目，70%則曾參加展銷會或代理籌辦的講座；當局統計個案後，發現香港消費者平均損失36.8萬港元，涉及的物業則平均價值約180萬港元。

另外，執法部門和監管機構均接獲多與海外物業銷售有關的投訴，當中海關去年接獲58宗投訴，比前年大幅飆升近5倍，地產代理監管局去年接獲的相關投訴亦大增10倍，達66宗。投訴個案主要涉及泰國、內地、英國和澳洲。

林定國：難在廣告中掌握代理身份

消委會檢視海外物業消售的廣告，發現地產代理佔大部分印刷和線上廣告，篇幅達80%，而逾70%廣告的代理為非持牌或牽涉非持牌營業員。消委會主席林定國認為，此舉印證「地產代理喺銷售呢個物業裏面係扮演住一個極大、極重要嘅角色」。

他續指，「有啲（代理）就無牌，但就話畀你聽我唔使攞牌，有啲就有個牌照號碼，但又有個無牌聲明，反映佢係一個有牌嘅地產代理，但佢可能僱用咗啲無牌嘅從業員，有啲就直情乜都唔講，你都唔知道佢係乜水」，認為市民難以在廣告中掌握代理的身份，以及其銷售行為是否受本港規管。消委會總結海外物業廣告的三大主要問題，包括以存疑的聲稱作餌誘、資訊誇大／混亂不清、無牌聲明模糊甚至欠奉。

神秘顧客則發現，有關地產代理存在不良營商手法，包括在代理與賣方之間的關係和佣金方面欠充分或自願披露、無提醒顧客要注意免責聲明，亦無為購買境外物業的風險提供警告或建議，取得獨立意見，包括暗示可作虛假稅務聲明。

報告亦提到五大關注事項，包括地產代理和發展商無須領牌，令非持牌代理和營業員可利用豁免令及其漏洞，繞過監管，而發展商更可在毫無監管的情況下推廣和銷售；來自海外的銷售廣告雖不受監管，卻通常涉及香港元素，例如本港代理的聯絡方法或舉辦展銷會；訂金和留位費缺乏冷靜期或訂金保障機制，亦會統一方式；廣告監管不足；以及，缺乏購買境外物業風險提示、租金回報保證聲稱具誤導性，以及售樓書內的資料有不足及欠準確，希望當局在營商手法上增加管制。

消委會倡議五大方向規管

林定國建議當局，收緊《地產代理條例》豁免令，規定所有從事銷售境外一手住宅物業的地產代理很領取牌照、就代理向買方提供的資料和廣告加入現行的法定責任、透過有約束力的地監指引，規定給予買方的資料及管制境外物業一手住宅物業的廣告內地、就留位費引入強制冷靜期，以及強制要求境外的一手樓銷售須由持牌地產代理或營業員進行。

林定國表示，已就有關建議諮詢地產代理，當中中原地產和美聯地產持相對正面的意見和開放的態度，表示會支持當局對廣告加入較嚴格的規則，特別是關於租金回報保證、資訊披露，以及留位費是否需要冷靜期等。

惟運輸及房屋局和地產代理監管局則認為，限制只有持牌地產代理可在港銷售海外物業，或會違反自由貿易的原則，又認為此舉只是不合理地將發展商的責任轉嫁地產代理，無助解決發展商／賣方或項目本身的問題，加上海外物業超越本港的司法管豁權，港府難以就此規管，直言為不同的司法管豁區度身訂造有關要求不切實際。