消委會盤點海外樓盤廣告6大伏位　誇大回報字體朦　連地址都錯

消費者委員會今（28日）公布本港海外物業銷售投訴的研究報告，發現93%投訴個案在本港交易，75%苦主是從報章廣告得悉相關樓盤。消委會研究列出海外樓盤廣告常見6大「中伏位」，包括誇大租金回報、免息分期年期、單位面積等，部份廣告連樓盤地址、附近交通配套亦含糊不清。有買家簽約付費後才發現「中伏」，樓盤所在地段與想像有很大出入。
研究揭示，大部份海外樓盤廣告由地產代理負責，當中不少是非持牌代理，惟其免責聲明格式並不統一，甚至模糊到未能觀看，消費者難以掌握代理是否代表地產商，亦不知其銷售行為是否受本港法例約束。
消委會主席林定國形容：「有啲（廣告）就直情乜都唔講，你都唔知道佢（代理）係乜水。」他促當局規管境外一手住宅樓宇的廣告和樓書資料，以防再有消費者墮入陷阱。

大部分海外樓盤廣告含本港聯繫方式

消委會表示，買家對購買境外物業一般並不熟悉，因此非常依賴各種媒體宣傳廣告提供的資訊。研究檢視去年11月至12月期間，印刷媒體、線上平台和電視，共約1,300則有關發展商或地產代理的境外物業銷售廣告。當中98%印刷廣告和60%線上廣告，均包含本地聯繫方式，顯示大部分廣告都有濃厚的香港元素。

消委會主席林定國表示，網上媒體發展越趨蓬勃，加上紙媒和網媒廣告規管較鬆，不少苦主從此兩大渠道得悉有關樓盤，再誤墮海外物業陷阱：「電視相對上受比較嚴謹嘅規則，相對上我哋睇唔到好大嘅問題。」

伏位1：無牌／免責聲明含糊甚至失蹤---唔知係乜水？

林定國續說，研究發現近80%印刷廣告是地產代理有份負責，而線上媒體廣告近有逾80%有地產代理的身影，「從廣告可以印證到，地產代理喺銷售物業裏面係扮演極大、重要嘅角色。」

調查收集的海外樓盤廣告中，不少廣告在豁免令的無牌／免責聲明，沒有統一表述方式，近35%列明關於豁免的無牌聲明，只約25%提供牌照號碼，但當中過半數亦有作出無牌聲明。他解釋「有啲就無牌，但就話畀你聽我唔使攞牌；有啲就有個牌照號碼，不過又有個無牌聲明，反映佢係一個有牌嘅地產代理，但佢可能僱用咗啲無牌嘅營業員，所以佢咪兩樣都有囉。有啲就直情乜都唔講，你都唔知道佢係乜水。」

林形容樓盤資料五花八門，令市民難以掌握代理的實際身份，以及是否受到本港法例的規管。

報告又認為，有關聲明的字體大小並無統一規定，其中10%的印刷廣告，更模糊至難以清晰閱讀，而網上廣告的免責聲明往往放置在廣告的末端，讀者需多番向下滾動頁面，才能閱讀相關聲明，容易被忽略。林定國批評，此舉令讀者非常混亂，，「無牌照嘅資料，又無無牌照嘅聲明，有時啲資料有寫同冇寫都冇乜分別，因為都冇人睇到嘅」。

伏位2及3：誇大免息分期年期及租金回報---租金回報有咁高？

研究又揭示海外樓盤廣告的三大弊病，包括以存疑的聲稱作餌誘，提到不少商戶以多個月免息分期，以及標榜租金保證或不切實際的高租金回報作招徠，強調部分項目可能屬於集體投資計劃，若事先沒有取得證監會授權或認可，銷售這些產品有機會觸犯《證券及期貨條例》。

伏位4：銀碼單位含糊誤導---英鎊定港幣？

另外，廣告資訊亦混淆不清，包括廣告同時具備首期和項目中其中一個單位的總價，亦有廣告穿插港元和其他外幣的單位，涉嫌誤導市民真實樓價，林定國以其他中一個英國樓盤廣告指，「同一個廣告入面，有啲就用英鎊，有啲就用港幣，講緊嘅嘢都唔係好掌握到佢想用咩數字」。

伏位5：誇大單位面積---實用率210%？

他續指，部分樓盤說明亦涉嫌誇張失實，林定國引述其中一個廣告指，「實用率誇張！210%」，但卻未有明確交代具體實用面積，「我頭先都諗咗好耐呢個係一個乜嘢概念」，批評有關實用面積的準確性存疑，有意誤導公眾。

伏位6：錯誤樓盤地址---原來喺隔離？

最嚴重的是，只有20.7%廣告提供有關海外物業的確實地址，部分廣告的地址更是錯誤，附近的交通和其他設施亦與描述不同，林定國提到，「有啲物業嘅說明，佢個位置都係是是旦旦㗎啫，你都唔知佢喺邊嘅」，買家在簽約付費後，才發現樓盤所在位置，與原本的理解有出入，最終向消委會和執法機關投訴。

消委會接獲其中一宗投訴指，投訴人被宣傳廣告吸引，看中日本大阪一間住宅物業自住，前年6月簽訂買賣合約，並繳付1,200萬日元（折合約82.2萬港元）訂金後，再過4個月才發現有關交易失敗，投訴人飛往當地發現合約所訂明的單位已被佔用，再三查詢後才發現，真實的地址是旁邊另一個單位，而單位未曾翻新，與原本的承諾完全不同。投訴人最終在消委會的協助下，獲退回全數訂金。