一二手買賣回暖　樓市「迴光反照」危定機？

樓市又轉勢？近期接連有分析唱淡本港經濟，預期港樓價較去年高位大跌三成，個別更直指「本港正步入徹底衰退」。 然而，之前預期的調整尚未出現，多項數據卻顯示樓市有反彈迹象。市場好淡爭持，有學者認為，本港樓價已見底回升，脫歐及延後加息更有利下半年樓市發展；亦有淡友預期，升市僅維持數月，真正衰退期待年底展開。樓市回暖，孰真孰假？《香港01》從經濟數據、供應量等，剖析下半年樓市走向。
攝影：陳焯煇、鄭劍峰、曾梓洋

最近兩個月交銀國際及野村證券等先後發表報告，指本港步入經濟嚴冬，英國脫歐將衝擊香港市場，樓價會從去年第三季的高位大跌三成。其中，野村表明本港經濟會陷入長期衰退，樓市將持續對經濟帶來負面影響。

然而，據差估署數字，住宅售價指數連續兩個月反彈。 中原城市領先指數亦顯示，本港整體樓價由去年9月中的高位146.92 點，下滑至今年3月底的127.46 點，累跌超過13%，但及後掉頭回升2%，7月初報129.84 點。 除了樓價反彈之外，一二手交投量自三、四月份逐步回暖，當中尤以一手去貨速度理想，7 月份至少5個新盤出籠，一手成交暫錄得超過400 宗，按月大增四成，新近推售的長沙灣單幢盤尚都首批的125 伙單位，3小時內沽出逾九成。

此外，二手私樓買賣宗數，亦由去年10月至今年3月徘徊1,400至1,700餘宗，至4月開始連續3個月錄得約2,800至2,900宗水平，料7月可保持平穩。

全民就業  樓市難跌

中原集團主席兼總裁施永青直言，近期樓市氣氛有明顯好轉，「只要息口不變，住宅仍有至少3至4厘回報，作為資產保值仍具吸引力。」中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量亦認為，近月樓市回升屬「真回升」而非「虛升」。 樓市氣氛好轉，原因之一為失業率未再上升，維持於3.4%。「只要全民就業，樓市根本難跌。」 對於市場指樓價會大跌三成，莊認為「純屬炒作」。樓市早前從高位下跌十多個百分點，屬健康調整，並且已見底，他估計下半年有5%回升空間。

港樓成外資避風港

另邊廂，管理家族400億資產，手持數百個舖位的紀惠集團行政總裁湯文亮亮認為，脫歐或有利本港物業成資金避風港，「內地一線城市如深圳樓價仍飆升，港樓收租回報穩定，可作避險工具。」而脫歐亦影響美國加息步伐，「息口仲有排低，美國加息機會進一步減低，本港今年內亦似乎不加息，樓市會開始趨向穩定」。

港衰退期持續至少2年

惟經濟學者關焯照卻不盡認同，認為脫歐後資金向外流走，但不一定流入香港。 「若要避險，大可選擇貨幣如加元或日元，即使買磚頭為何要揀香港樓，而不選擇買美國樓呢？」

他指出，從投資角度而言，本港物業受雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）等限制，外資購港樓須多付兩成稅項，成本增加，且流動性低，「換轉是我會寧願投資股票如收息股，至少可即買即沽，但港樓博唔過」。

對於近月樓價輕微回升數個百分點，他認為僅屬短暫性，長遠難向好，估計衰退會待今年第三、四季開始浮現，而且料衰退期持續至少2至3年。

此外，住宅供應問題一直被指是支持樓市持續上升的「真兇」，隨着現屆政府着力覓地建屋，2016年至2019年每年平均落成的私樓單位將有1.8萬個，較過去10年多出逾六成。單計今年下半年，有機會發售的新盤便多達50 個，涉及逾1.88 萬伙，理應對發展商定價構成壓力，但面對市場稍為回穩，購買力釋放，多個發展商近日卻將貨尾單位提價加推，狀甚進取。

有地產代理認為，即使稍後供應增加，對推盤構成壓力，發展商已普遍慣用高成數按揭及折扣優惠吸客，不會劈價賣樓。

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