政府覓地方向之一：減補地價換發展商農地　朱凱廸指應強行徵回

政府日前成立土地供應專家小組，檢視土地供應來源，且準備推動社會就不同方案進行「大辯論」。據了解，政府高層認為其中一個可考慮的方向，是以公私營合作模式開發新界農地，若發展商願意「捐出」部分土地予政府興建公營房屋，政府可批准發展商以低補地價開發該地段餘下土地。
小組成員、香港大學房地產及建設系講座教授兼系主任鄒廣榮認為有關構思是雙贏方案，可提高誘因令發展商交出囤積的荒廢農地。立法會議員朱凱廸則認為，「補地價政策已對發展商好著數」，不贊成再推低補地價換地，更稱政府應引用《土地收回條例》收回發展商手上的農地。

據政府統計，香港有4400公頃農地，不少由大發展商持有，四大發展商長實地產、新鴻基地產、恒基地產及新世界發展，共有農地近千公頃，當中大部分荒廢。過去發展商欲將農業用地改為住宅用地，須經城規會批准，再補地價，政府和發展商經常就補地價的問題拉鋸。而政府過去一直都想收回發展商囤積的農地，用來應付房屋需求。

消息人士指，政府高層認為其中一個增加土地供應的可行方向，是向發展商收回他們手上的農地，且可從公私營合作模式探索。例如發展商在新界擁有一塊農地，若願意將相當比例的地段交回政府，發展公營房屋，餘下的地段可獲准以較低的補地價發展私人房屋。消息補充，有關構思只是一個大方向，具體內容包括公私營地段比例、補地價水平及其他附加條件等，均未有方案，至少需等到大辯論後社會達成共識，才會研究。

中文大學地理及資源管理學系前副教授姚松炎指，自80年代開始，不少發展商已收購農地囤積，游說政府改劃用途，現時近千公頃此類土地，但任由發展商補地價再建私人樓宇，無助低收入家庭住屋需求。他指，上屆政府中期亦曾提出此類混合式發展，國際上亦有例子，不過香港以往兩次試推都失敗，其中一次是遇上金融風暴，今次應是檢討後的第三次，故他提醒政府要做好透明度，預留足夠配套。他又指，為免引起利益輸送的質疑，政府可提出制約條件，例如當發展商想改劃農地作興建住宅，就要在當中預留特定的比例，代政府興建公營房屋，政府承擔有關公營房屋的建築成本。由於此頖「混合發展模式」的部分單位業權歸政府，發展商實際上只擁有部分比例的業權，毋須為整幅土地付補地價，並非沒有道理。

鄒廣榮認為，有關構思是「雙贏方案」，但政府要清楚解釋機制，指出現時發展商將手上的農地原封不動，原因之一是補地價很多時候都令發展商「冇得賺」，故沒有意欲發展土地。他早前建議，政府提出若這些土地於2047年前尚未開發，就需在期限屆滿後收回，以及應改善補地價計算方法。對於政府的方案，他認為相關的公營房屋最好不要由政府發展，因為政府過去建屋的效率低、成本高、質素低，建議土地改劃後，有關公私營房屋都交由發展商設計及建造，政府支付建築成本買回該批公營房屋，這樣便可節省外判涉及的行政成本。他解釋，政府可在發展商投地時就提出要求，列明要「私人參建居屋」，列出建造的單位數量、公私營比例。

但鄒亦提醒，若限制公私營單位的建築設計統一，易拉低私營單位的價值，減低發展商誘因，建議政府在這方面提供自由度予發展商。

被問到減低補地價會否令人有利益輸送的觀感，他指明白公眾關注，但之所以這樣，官僚做法是「不做不錯」，公眾很多時「只會睇發展商贏那面」，所以政府更應清楚解釋有關機制，而私營房屋供應增加，亦有助降低樓價，助市民上車。

不過，新界西立法會議員朱凱廸不認同透過「補地價」方法換取發展商手上的農地，因為補地價政策本身已對發展商「好著數」，「憑咩要照顧發展商需要」。他亦認為，補地價是一個「黑箱討論」，而發展商可以選擇有利的時間提出補地價，以此維持行業的壟斷。他反指，政府應引用《土地收回條例》，以公眾用途為由，向發展商收回農地建屋，政府過去發展新市鎮及推動新界東北發展計劃時，亦曾向居民收地，「政府成日話驚發展商打官司，一般居民用地又唔驚？」