【佑寧堂重建】規劃許可歷時20年、翻叮5次　評估數字早過時？　

位於半山區堅尼地道的三級歷史建築香港佑寧堂已有68年歷史，將與恒基合作重建成22層高的綜合大樓；除最底五層保留作教堂用途之外，其餘樓層將重建成高尚住宅，引起爭議；同時記者亦發現相關規劃許可由城規會於1997年發出，僅設有兩年限期，但卻可不斷「翻叮」重生。城市規劃師黃保傑認為，指1997年至今的社區環境已有改變，當年批出規劃許可所作的評估未必能符合現時的情況，如交通流量可能被低估。
攝：顏寧

根據城市規劃條例第16條，所有在「政府、機構或社區」用地的改建和發展都須向城規會申請。佑寧堂重建成高尚住宅和教堂的綜合大樓的計劃須先向城規會申請規劃許可，並一併提交技術評估，包括交通網絡、通風、景觀等，而這些評估都是根據當時情況而推算。而佑寧堂的規劃許可帶有附帶條件，需要在有效期前開展已申請的規劃。因為佑寧堂曾被評級的三級歷史建築，其中一項附帶條件是保留歷史建築物料，以及整全的相片和建築記錄。之後佑寧堂可向建築事務監督提交建築圖則，相關規劃許可亦會被視為已經展開。

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規劃許可翻叮多次　仍沿用20年前車流量？

佑寧堂重建的規劃許可由城規會於1997年發出，僅設有兩年限期；佑寧堂後來5次向城規會申請延期。展開發展的期限於是延至2009年6月6日。佑寧堂於2009年5月獲建築事務監督批准建築圖則，其後向屋宇署提交數次修改。然而，佑寧堂獲規劃許可於20年前發出，是否能符合現時的社區發展呢？黃保傑指當年的評估通常都會低估了現時的情況，存在誤差；又以通風和交通最為常見。他以交通網絡為例，向城規會提交的技術評估當中包括車流量的假設。簡單來說，即使鄰近區域的交通流量已大大提升，但20年前的規劃申請亦只是考慮當年的車流量而作決定。黃保傑指，除非附近已經加建新馬路，否則一般而言車流量多是被低估，會為交通帶來負擔。他續指現時運輸署並無機制要求更新交通評估，亦不可推翻先前的規劃許可。他指，設立限期的原意是希望堵塞「不可預知的未來」的情況，防止相關規劃偏離當年評估推算，「太遲先起，附近嘅環境已經有變化。」

佑寧堂重建計劃的規劃許可雖然設有兩年時限，但是只要在限期前申請續期就可以繼續「翻叮」；即使動工無期，有關規劃許可依然有效。黃保傑解釋指，城規會的規劃許可設時限，目的為防止發展商故意拖延，「等到（樓價）水漲船高先開展」；否則一般而言，只有在特別情況下才會批准延期。他指出屬歷史建築的佑寧堂是特別個案；它需要符合園景、保育、消防等條件才能開展重建計劃，因而以技術理由申請延期，形容個案屬「恰巧」有此需要。

城規會訂3層高限制　無阻佑寧堂重建計劃

公民黨立法會議員陳淑莊亦指翻叮規劃許可的做法已非新鮮事。早於1994年已經獲得許可的灣仔合和二期發展項目亦是運用同樣做法，她形容「一早已經覺得好誇張。」。她亦質疑翻叮做法是否恰當，批評此做法會為區內的規劃帶來壓力。「將來一個區入面零零舍舍有一棟好高嘅樓係一堆矮樓之中，可能就係好早之前已經入咗（申請）。」

佑寧堂所在的地區屬「政府、機構或社區」規劃用途，傳統上多是低矮的建築物。2008年，城規會在制定分區規劃大綱圖時，於佑寧堂所在位置定下3層高的限制，亦是為了該用地能預留空間，確保空氣流通。但原來此限制對佑寧堂的２２層高樓計劃無效——即使建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員姚松炎指，城規會更新分區大綱時對於早前已經批准的規劃許可並無法律約束力，是源於香港法律無追溯力的傳統，甚少會推翻之前的許可。

曾申請重建成31層的綜合大樓　兩度被拒

記者翻查資料發現，佑寧堂早於1996年曾經申請（A/H11/49）重建成31層的綜合大樓，地積比率達6.2。城規會認為地積比率過高，與鄰近建築物所容許的發展不相容；又指該地段屬「政府、機構或社區」用地，若批准申請將造成不良先例，將對該地區道路網絡的超載造成不利的累積影響。有關申請於5月24日被拒，佑寧堂再申請覆核並於1996年10月11日再次被拒。