強拍催生鬼廈　住戶：斷水斷電爆竊頻生　學者：惡劣環境形同逼遷

這些年全球都在談論正義，每個地方的家事都包括城市發展、樓價高企。香港怕是早就失去談居住正義的資格了，否則怎麼會有一群人，他們的家被強制賣掉，然後成為鬼廈一般骯髒凌亂鬼魅，他們也卻保持麻木繼續居住留守。收購商大業主愛理不理、居民由長住業主變成短租過客、政府部門以私人地方為由不便干涉，鬼廈長期處於「三不管」。
如果牆會說話，啟德大廈說它也曾為生活營役掙扎，海興大樓說它是個見慣世面的江湖中人，而城市中彌留的鬼廈又何止這兩棟；留守在家一次一次嘗試拯救鬼廈的，幾乎成了一個個不得己對正義麻木的族群。
攝影：黃永俊、李澤彤

啟德大廈：地板發霉有蚤　牆壁石屎剝落

九龍灣啟德大廈的單位，陳生陳太住了2年，某天其中一間房間，一扇抽氣扇突然從天花板掉下，陳生說「幸好那時小朋友不在附近，不然被砸到腦袋就糟糕了」，只是牆壁穿了一個大洞。陳生在工作的餐廳找來一塊原用來蓋豆腐的木板，自己胡亂釘上幾口釘將之封住。牆壁高處上一個電插座搖搖欲墜、由電線吊住，小朋友若爬上碌架床後玩弄扯甩，隨時觸電。陳太說只能看好小朋友，不讓他們爬上去。

「剛搬進來時，廚房的瓷磚因骯髒全是黑色的、廁所與客廳間沒有隔水間隔、木地板發霉有蚤、牆壁流出不明液體及有石屎剝落，全屋有昆蟲滋生。」這些情況經他們自行清潔及「裝修」後略為好轉，但風雨時天花仍是會漏水。陳太差點數漏，所有窗戶千萬不能打開，不然會有飛曱甴及老鼠拜訪。

業主代理人：「這個價錢就是這個環境」

單位外的情況他們更是無能為力。大廈大閘壞了，大業主不維修，晚上時常聽到「呯呯嘭嘭」的打鬥吵鬧聲。大廈管理處安排的梯間清潔很疏，最密也要一個月才有人洗一次樓梯。「樓上有人掉垃圾時，把垃圾袋拖下樓梯，膠袋被磨破了，裡面的污水流出來，他們也不管。」大廈有一段時間沒人清理梯間垃圾，因為原本的清潔工辭職了，隔了兩個多月才請到人。

陳生陳太曾多次向業主代理人求助，只換來如此反應：「這個價錢就是這個環境。如果我整返乾淨幢大廈，就不是這個租金，你也不會租住了。」

海興大廈：斷水因水管被偷　爆竊時有發生

大角咀海興大樓三年前曾發生碎屍案，今年一月，警方在此搗破武器庫及製毒所。大廈現在已是十室九空，多個單位沒有鎖門或被爆開門，假天花塌下。走廊及梯間多個電錶箱被拆走、電線被剪爛、鐵閘被撬走、水管被盜。

訪問當日，記者就在梯間遇上兩名口齒不清的男子，或套上手套、或拿住鐵鉗，他們稱自己是住戶。大業主去年一度在大門加裝鐵閘，但未幾即被撬爛，沒有再維修。四樓住戶劉太說:「夜晚總是聽到撬門聲，很多小偷上來，隨便爆門進入空單位，亂翻看看有甚麼東西可偷，弄至烏煙障氣。」她懷疑5樓以上的某些「住戶」，是沒有交租「霸住」的不明人士。

垃圾堆積如山沒人理、天花漏水水浸沒人掃清、牆上的灰塵積了好幾寸厚、走廊燈光忽明急暗。臨過年前，大樓沒水供應，二樓南亞裔住戶Ayyaz及TasLeem夫婦首先通知水務署，但水務署人員檢查後表示，無水是因為水管被偷了，著他們叫業主添購新的水管。Ayyaz說，6年前經地產經紀租下此單位後，每月也到便利店向一間顧問公司交租，但他從來沒見過業主，當年簽租約的那間地產代理公司已結業，單位有甚麼事時，完全找不到人對話解決。至於為甚麼不嘗試去找收租的顧問公司，他說：「工作太累了，女兒很黏人，家裡狀況又那麼多，我一下班只想馬上回家休息，沒有餘力再管這些事。」

他們只好借用親友家洗澡，有時買樽裝水煮食，有時買外賣或到餐廳吃飯。基本上，單位不能供人煮食或洗澡，Ayyaz回去只能睡覺或看看電視。其他幾戶人家因沒水後，紛紛遷出，Ayyaz一度想堅持，最後因無水情況實在太麻煩，二月下旬舉家遷出海興大廈。

無力負擔斴近租金　隨時被逼遷　「唯有見步行步」

啟德大廈的環境一天也沒有好過。陳生陳太說業主除了收租甚麼也不理，他們只能自救。遷入時陳生先用了兩星期滅蟲，用$2000買牆紙，再找來朋友以 $5000友情價「裝修」。「朋友幫我做裝修，鬧到我死，咁爛點住，又有蚤，對小朋友健康也不好。」他知道那其實也算不上裝修，只是把那些嚇人的缺陷遮起來，舖上地膠及貼上牆紙；兩年間或有剝落，只好用膠紙膠水黏貼補救，或再貼上一重新的牆紙，眼不見為淨。他們每天洗地，因為怕環境太髒影響兩名小朋友；走廊梯間，看不過眼時也會自己洗。

陳先陳太的租約每半年續一次，5月約滿；他們說合約上寫明業主可隨時要求他們搬走，不作任何賠償。一家四口只有陳生一人工作，生活捉襟見肘，只能負擔這個水平的租金；5月以後的生活，他們說只能見步行步，到時再算。住在這裡是無可奈何下的選擇：「 $4300一個月，三房一廳，有廚房有廁所，還想怎樣？我敢說是全港最平。」

Ayyaz一家居住6年的海興大樓，不時斷水斷電，狀況百出。他們說每月均有向顧問公司交租，但因聯絡不到業主，每次只能自行解決，「有時我會自己掏錢請人維修。沒辦法，租金加上維修費還是比在其他地方租屋便宜，才會繼續在這裡住」。但他們隨時也可能會被遷走，「一年前多收到一封信叫我們搬，但沒有說是何時、沒交代安置方案。要我搬可以，但業主要先通知我，及安排我去另一間相近條件或租金的單位。」

8樓的住戶龍哥比Ayyaz聰明，他斷水後自行駁水管，自天台水箱駁水至其單位；但駁了才兩天，又不知道被誰拆了。支吾以對間，他承認是擅自「取」四樓住戶的水，而水管來歷亦不明。誰知道會否就是「住戶」們彼此互偷互拆水管，才令大廈沒水呢？

因小偷肆虐，為了自保，不少僅餘住戶要在自己門前寫上「有人住」，希望小偷們高抬貴手；但可能仍是於事無補，像住在4樓的劉生劉太就試過被撬毀閘門。

該區前區議員林浩揚指，近月該大廈已沒有人長居，但間中有一、兩人會手提一個背包，隨意進入大廈其中一個單位後，以布或紙遮擋窗戶，「不知道他們在做甚麼」，不排除有人在上址從事不法勾當。

學者：鬼廈是逼令住戶遷出的手段

要重申，這些住戶對正義麻木是不得己的，啟德大廈及海興大樓，只是芸芸面臨強拍情況的大廈的其中之二，我們要看的是為什麼會有鬼廈的存在？

所謂「強拍」是指99年實施的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，收購舊樓的發展商只要集齊九成以上業權，便可申請強拍，合法逼令餘下的業主出售物業；2010年條例更進一步放寬，50年以上的舊樓只需集齊八成業權即可申請強拍。過去5年，土地審裁處一共收到161宗強拍申請，當中51宗獲批；值得留意的是近4年審裁處批准的強制售賣個案數目愈來愈少，去年更未有批出任何一宗。但這不等於沒有收購，也有可能是大廈的收購進程因處於法律程序，未正式拆卸重建，形成更漫長的收購拉鋸戰，變相鬼廈子民要忍受更長時間的惡劣居住環境。

理大建築及房地產學系教授許智文直指，鬼廈是逼令住戶遷出的手段：「收購商一定不會提供一個好的環境予住客，因為它根本想你走」。他認為在收購期間，買賣雙方進行拉鋸是很正常的事，同樣住客亦會以不同手段爭取到最佳賠償才走。

強拍其實是公義問題，而非樓宇結構問題，因為強拍條例原則上是侵犯了私人業權，香港大學房地產及建設系教授黎偉聰如此認為。他說，收購商成為大業主後申請強拍，在各項法律訴訟的期間對大廈愛理不理，是鬼廈的主要死因。比較其他國家及地區，香港的重建及土地發展審批程序過分繁複，只有巨鱷有本錢捱過，容易製造壟斷。換言之，鬼廈是地產霸權中再出現寡頭壟斷的產物；而鬼廈子民就是在瘋狂樓價及強制拍賣下遭層層進逼的受害者。

德國哲學家海德格(Martin Heidegger)說過，建築的本質是讓人居住。當房屋成為發展商圖利的手段、而非人安居樂業之所時；鬼廈的存在，提醒我們應該重拾住屋的尊嚴。

鬼廈的出路

香港大學房地產及建設系教授黎偉聰認為，收購商作為大業主，處理大廈的設施及環境問題責無旁貸。如果任由租戶無水或無電供應，業主是違反了租務條例，地政署可行使"Re-enter clasue”將土地收回。以有效分配資源的角度出發，如果有單位遭丟空，業主理應裝修好後出租；政府應就此立法監管，防止發展商囤地。

至於改善鬼廈的治安及衛生，黎認為應該將收購及重建交回一個政府部門處理，由公帤支付合理賠償，好讓住戶樂意搬遷，大廈就能盡快重建。

如果造成鬼廈的環境是收購商逼令僅存住戶遷出的手段之一，他認為手法是「無良心」。他舉出兩個較「有良心」的收地重建手段：第一，是大財團回購員工宿舍。當年太古集團興建了不少大廈予船塢職員作宿舍，又允許他們又低價買入；近年太古集團欲取回筲箕灣及鰂魚涌數幅地皮，是集團自掏荷包付錢再購入的。

第二是將強拍大廈變作員工宿舍，讓員工及餘下住戶以鄰居的身分相處，慢慢商討搬遷及賠償安排。這是一間港資公司購入半山區一舊樓地段的做法，用了幾十年。

發展商及政府一直標榜強拍條例能提升重建的效率，黎教授反駁：「要這樣快來幹甚麼？有必要嗎？為何要累鬥累？」他又指出國際例子，新加坡政府處理重建的手法雖然也是強硬，但一定是已安排好未來住處、又批地兌許原住戶建房，才會正式要求他們遷出。