先講「賺錢」再說「重建」 　市建局已遺忘自身職責了嗎？

今年為市建局成立二十周年，行政總監韋志成在5月30日於網誌上表示，今年是市建局的「收成期」，有八個項目已完成清場，並藉此機會補充市建局的現金流。韋志成更稱已提交未來五年的業務綱領，當中涵蓋多個新策展的項目及已開展但未完成收購的項目，總成本超過1,000億元，將會提供1.8萬個住宅單位，是市建局自2001年來最大規模及開支最龐大的業務。回望過去，市建局一直強調要「收成」足夠資金、穩定財政，方可提出更多重建計劃，似是將着眼點放於逐利之上，而非以更新市區提升市民質素為本。市建局本末倒置的服務表現，實質上源自於他們作為公營機構，卻又需要「自負盈虧」——儘管這是市建局「與生俱來」的架構，但亦不應見利忘義，將利潤凌駕於本身的職責。

全稱為「市區重建局」的市建局，是政府成立、專門負責為舊區進行重建及樓宇復修的法定公營機構。市建局前身為1988年成立的土地發展公司，主要是港英政府為解決樓宇老化而成立的自負盈虧公營機構，主責市區重建；其後因1997年金融危機，不少重建計劃被拖延，截至2000年公司淨資產只有2.9億元。特區政府遂於2001年注資100億元成立現時的市建局，同樣以自負盈虧方式營運；起初，市建局因投入多個重建項目，在成立開頭便累積多達30億元的虧蝕，亦連續兩年錄得負資產。

乍看之下，市建局的營運頗為困難，但隨着重建項目陸績落成、出售後，這種情況不再出現。2005年，市建局的財務狀況出現逆轉，淨資產按年遞增，至2020年，局方的總資產已達530多億元。

2017/18年度盈餘達120億元 最賺錢項目淨盈餘68億元

韋志成形容今年為市建局的「收成期」，下年度或可向發展商招標，並向他們收取前期款項，以補充現金流，更不停在網誌強調未來五年的重建計劃會令他們有龐大的財政負擔。確實，市區重建項目必須有足夠資金方可成事，但市建局卻經常強調他們有財政負擔、重建項目對局方有財政風險等，似有「扮窮」之嫌。事實上，只要翻查市建局近幾年的年報，其財務狀況一目了然。

《香港01》曾於2016年統計，當時成立十五周年的市建局淨資產為250億元，且在短短的五、六年間，局方的資產已翻了一倍。在市建局成立二十周年之際，《香港01》再次翻查市建局2016至2020年的年報，發現每年年度盈餘大部份均超過30億元以上。至2017/2018年度，局方的年度盈餘更高達120億元，這個數字的年度盈餘是自市建局成立以來從未見過的。雖然2019及2020年香港歷經社會事件及疫情影響，局方的年度盈餘瞬間下降至23億元及1.17億元，但因2016至2018年「大豐收」，累積盈餘已達370億元，是2015年局方累積盈餘的一倍有多。

另外，市建局至今共進行超過60個項目，大部份已完成的項目均錄得盈餘。賺取利潤最多的四個地產項目分別為淨盈餘68億元的灣仔利東街/麥加力街項目「囍匯」、淨盈餘28.7億元的西營盤第一/第二街項目「縉城峰」、淨盈餘17.8億元的大角咀櫻桃街項目「海桃灣」，以及淨盈餘16.7億元的尖沙咀河內道項目「名鑄」。當中「囍匯」及「名鑄」均為近五年內落成的項目，而淨盈餘最多的「囍匯」亦是由市建局最常合作的發展商信和置業所投得。

再者，觀塘市中心重建項目第二及第三發展區的第一期項目「凱匯」、公共交通交匯處、小販市集、商場等均會在今年完工，而「凱匯」的平均呎價更達2.3萬元或以上，加上商場、市集等租金，預計屆時市建局的收入將會直線攀升。從市建局近年的財務狀況可見，他們的財政壓力並非如韋志成口中所形容般「充滿挑戰」，全靠重建舊區及興建一般市民或未能負擔的高尚住宅，每個項目賺取的利潤可謂不少。

擁有收地「尚方寶劍」 亦可以極低價收樓

韋志成亦在網誌上提及，將研究重建油麻地、旺角舊區，計劃若開始進入項目儲備階段，市建局需動用上萬億元展開重建計劃，並需將計劃分開20個周期進行。他又稱，在每周期局方需要動用龐大的財政資源收購舊樓，還要在不虧本的樓市環境下從發展商收取前期資金。誠然，油麻地及旺角區的舊區範圍頗大，研究規劃及重建所需的資金必然較為龐大。但對於韋志成稱財務壓力會來自於收購舊樓，這個論點則值得商榷。

市建局是政府成立的公營機構，並不屬於政府任何部門，但神奇地，局方被政府賦予不少資源及公權力。在市建局成立的首五年，即從2002/2003年度起，政府通過預算，在其後的五年內分批提供共100億元的資金。後來市建局的財政狀況逐漸好轉，但日後若有需要，政府也會再向局方注資。另外，市建局的重建計劃能夠獲得政府免補地價，免費獲得「高空發展權」。最為人詬病的，是市建局可以根據《市區重建條例》和《收回土地條例》收回土地，以後者為例，如局方與業主無法達成收購共識，局方可向政府申請使用該條例將土地收歸公有，收回觀塘市中心重建項目第五期內的裕民坊便是其中一例。

除以上的特權外，市建局可以極低價向業主收購該土地或單位。例如，市建局在2006年開始為深水埗荔枝角道/桂林街和醫局街項目進行物業收購，當時業主自住物業的收購價只有每呎實用面積3,894元。其後市建局與長江集團合作，興建高級住宅「丰滙」，現時每呎售價為15,000至20,000元。不難看出，市建局在收購舊樓時的優勢極大，比起發展商私人收購，市建局需動用的財政資源必定比發展商少。

市建局已淪為地產商？

市建局前身為土地發展公司，政府成立市建局時將其設定為「自負盈虧」是無可厚非的。然而在這個設定下，卻令市建局迷失了當初成立的本意。舊區重建目的是為了推動香港社區的可持績發展，改善市民的生活環境，而非將舊樓重建成高尚住宅，將本來的居民趕離該區，再將新建成的單位以翻一倍的價錢出售，賺取更多利潤。從以上的調查中可見，大部份經市建局重建的舊街道，通通變成港人難以負擔的「貴價樓」。即使是市建局與房協合作的項目，亦成了昂貴的私人屋苑，到底市建局所推動的是社區可持續發展，還是機構的財力發展？

市建局作為公營機構，擁有政府所賦予的公權力，不應將賺取利潤作為首要目標，應要肩負社會責任及以市民為本。市建局在網頁亦有寫出他們其中兩個理念為「以人為本」、「承擔負任」，可惜多年來局方似乎未能秉持這兩項重要的信念。適逢今年為市建局二十周年，局方對未來五年的規劃亦已有想法，或許是時候將局內的工作方針撥亂反正，莫將自身淪為只懂斂財的地產商。

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