房住不炒．下 | 從土地供給破房屋問題 建立長效樓市調控機制
踏入2021年，主管港澳事務的國務院副總理韓正、港澳辦主任夏寶龍、中聯辦主任駱惠寧紛紛「點名」香港的土地、房屋問題。近日更傳中央駐港機構將於「七一」前後進行大型落區活動，深入家訪劏房、公屋住戶等基層市民，釋放對「房屋問題」的熱切關注。特區政府想打破「忠誠廢物」、「橡皮圖章」等質疑，就應該從中央和市民最為關注的「樓市」着手，參考內地「房住不炒」的調控，提高在土地、房屋問題上的治理效能，讓房屋回歸「居住」的本質。
承接上文：房住不炒. 上 | 中國打擊樓市炒風 香港依然深陷炒樓泥沼
港府調控無力
很可惜的是，在中央定調「房住不炒」的第五年，香港絲毫沒有學會內地調控房地產市場的手段或魄力。
「房地產開發是供給端的概念，不能等到市場需求失衡了才從需求端下猛藥調控。」中國國際經濟交流中心副理事長、重慶市前市長黃奇帆在著作《結構性改革：中國經濟的問題與對策》中曾點出內地「房地產調控失衡」的問題：「一些地方政府習慣採取行政的、短期的、碎片化的措施，缺少穩定的、長周期的、法制化的措施……很多時候僅在需求側調一調、控一控、緊一緊、縮一縮，較少在供給端上進行有效的結構性調控。」
雖然黃奇帆批評的是內地地方政府，但特區政府過去的土地房屋政策亦明顯存在以上短板。正因為政府執着於「小政府、大市場」思維，推出的政策每每只是需求端的「微調」，而沒有從「供給端」入手，破除土地和房屋供應短缺的根本性矛盾。
什麼是需求端的「微調」？即是針對房地產市場的需求方，即購房者（無論自住或炒客），所推出的「小修小補」政策，看似對樓市衝擊很大，但不足以傷其根本，更不能稱為是「長效」的。例如，被稱為「辣招稅」的三項「物業印花稅」，雖能一定程度上打擊炒樓客，但成效甚微。疫下的樓市轉手依然火熱，據稅務局最新資料，因持貨不足三年而需要支付的額外印花稅（SSD），4月份錄得43宗，較3月的34宗增加26.5%，創近兩年高位，至於涉及稅款為2,390萬元，按月升24.5%。
更可怕的是，政府在需求端的「微調」往往是「鼠目寸光」，看似能夠解一時之困，卻會埋下更為危險的長期炸彈。例如，政府於2019年的《施政報告》中宣布放寬樓按，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元。此舉原意是讓更多負擔能力處於邊緣狀態的市民上車，但高槓桿率的房貸額於危如累卵的樓市而言無疑是「火上澆油」，更增加了一旦樓市泡沫爆破伴隨的財金風險。若爆發金融危機，大量入市者將會背上一筆巨額「負資產」。
相較之下，特區政府在供給端的調控和長期規劃則是遲緩罕見。例如，針對發展商囤積單位、加快樓宇供應的「一手空置稅」，自2018年提出草案後就遇到大量阻滯，去年11月又受疫情經濟下行影響，宣布撤回法案。截至2020年12月底，已落成樓宇並取得入伙紙而未售出的私人住宅數目合共1.23萬伙，較2019年底的9,900伙上升約24%。
又如，公營房屋供應嚴重短缺，卻毫無好轉迹象。根據香港房屋委員會最新數據，在2021年3月底，仍有15.3萬宗一般公屋申請和10.05萬宗非長者一人申請，合共25.3萬宗申請。而一般申請者和長者一人申請者的平均輪候時間分別為5.8年和3.6年，較上一季上升了0.1年和0.2年。
然而，雖與廣東省政府類似，香港政府亦定下了30萬個公營房屋單位的目標數字，但有智庫團體已經推算未來四年的供應仍將落後接近三成。
政府常常以「土地供應不足」搪塞，其實是缺乏對土地供給的調控。可供建設公屋的用地，事實上包括對普羅大眾影響較低而土地使用率不高的700公頃俱樂部用地、被荒廢了的1,200公頃棕地、近年輿論交鋒甚為猛烈的1,200公頃丁地，以及發展商在新界囤積的1,000公頃農地，但政府為了遷就既得利益者，逃避其調控的責任，對以上用地選擇「視而不見」。
相較之下，內地政府的供給端結構性調控比香港積極得多、重手得多。例如，針對過去學習「香港模式」試行「土地出讓制度」而導致的地價大漲問題，內地22個城市於今年開始試行「集中供地」模式。此舉是為了破除發展商槓桿搶地、囤地，地方政府推高地價而增加「土地財政」收入的惡性循環，從「控制地價」開始來「控制樓價」。
早前，國務院副總理韓正在北京會見出席全國「兩會」的港區代表期間，頻頻提及香港的「房屋問題」和「貧富懸殊」，又要求治港者切實解決香港深層次矛盾。韓正指出，解決房屋問題須先達致「全社會共識」，再配合完善的「頂層設計」、「長遠規劃」，然後才能「大手筆處理」及「逐步實現」。中央已經「畫公仔畫出腸」，要求特區政府制定長效性、系統性的土地房屋政策，逐步破解「房屋問題」。若政府還用所謂的「辣招」、「過渡性房屋」來回應中央，自以為是有效的房地產市場調控手段，那「房炒不住」只會是香港的長期事實，樓市泡沫亦永遠不會被打破。
上文節錄自第266期《香港01》周報（2021年5月24日）《 對照內地「房住不炒」 香港深陷「房炒不住」泥沼》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊，瀏覽更多深度報道。