房住不炒．上 | 內地打擊樓市炒風 香港依然深陷炒樓泥沼
4月底，深圳市「一府一委兩院」罕見地「換帥」，不少分析指與違規炒房的「深房理」事件有關：深圳市政府控制小微經營貸流入房地產市場不力，觸碰「房住不炒」底線，引致高層出手干預。「房住不炒」自2016年提出，掀起內地房產市場改革大潮；與此同時，香港卻依然深陷「房炒不住」的泥沼中。
踏入2021年，主管港澳事務的國務院副總理韓正、港澳辦主任夏寶龍、中聯辦主任駱惠寧紛紛「點名」香港的土地、房屋問題。近日更傳中央駐港機構將於「七一」前後進行大型落區活動，深入家訪劏房、公屋住戶等基層市民，釋放對「房屋問題」的熱切關注。特區政府想打破「忠誠廢物」、「橡皮圖章」等質疑，就應該從中央和市民最為關注的「樓市」着手，參考內地「房住不炒」的調控，提高在土地、房屋問題上的治理效能，讓房屋回歸「居住」的本質。
「什麼是房地產市場？它在哪裏？」這是香港大學房地產及建設系副教授李寧衍每年在第一堂課都會問一年級新生的一個問題。
李寧衍在其著作《逃不開的房地產》開篇寫道，若在房地產市場裏只看到一群商人和投資者以買、賣和租三種方式爭取最大利潤，就像「大富翁」遊戲一樣，那房地產市場自然像其他資產市場一樣，只容得下商業、經濟和投資方面的注意，「但我們又知道除了投資回報外，房地產市場有很多因素要考慮。沒有人會主張政府把個別上市公司的股票或黃金價格控制在大眾可負擔的水平，但卻有人要求政府控制房地產市場。」
李寧衍所言精闢地說明，房地產不只是「商品」、「資產」那麼簡單，對社會的影響亦絕不只是體現在「金額」變動上。他在書中指出，「房屋決策」除了事關「商業」，亦事關「社會」：「房地產定義為『建築物和土地』，因而房地產決策包括土地運用的策略和建築物使用的決定，並直接或間接地引致一系列關乎社會上不同範疇和網絡的漣漪效應，當中顯然包括很多關乎社會經濟，甚至是政治的議題，而非止於與商業或投資掛鈎。」
內地嚴打炒風
從社會民生角度看，房屋有「使用價值」，房屋除了是市民棲息之地，更與教育、醫療、就業等社會議題息息相關。而從市場角度，房屋作為「不動產」，亦有其「投資價值」，是家庭抵抗通脹，甚至獲利的方式之一。房屋的「使用價值」與「投資價值」，所對應的正是「住」和「炒」兩種用途。從這兩個價值出發去理解內地的「房住不炒」，即是調控房地產市場，令市場交易從「投資價值」主導，回歸「使用價值」主導的大政策方向，此乃「房住不炒」的邏輯起點。
「房住不炒」這個詞源自國家主席習近平2016年底在中央經濟工作會議上的一段話：「堅持『房子是用來住的，不是用來炒的』的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，抑制房地產泡沫。」自此，各地方政府圍繞房地產市場展開了多方位調控和結構性改革。
早前，中央公布了「十四五」規劃和「2035年遠景目標綱要」，當中重提「房住不炒」和「三穩」（穩地價、穩房價、穩預期）。由此可見，「房住不炒」在過去、現在，乃至將來，都會是中國土地房屋政策的主軸。
一方面，中國政府打擊「炒」—以「有形之手」來限制消費者對房屋「投資價值」的盲目追捧，讓房屋市場回歸以居住需求為導向的交易。例如，房價飆升最為瘋狂的深圳，去年出台「最嚴限購令」，調高購房門欄為至少繳納三年社保及所得稅的深圳戶籍居民，或至少繳納五年社保及所得稅的非深圳戶籍居民，以此打擊「炒房客」。
今年年初，深圳又針對「房屋價格倒掛」現象（指二手房價格遠高於一手房價格），建立了「二手住房成交參考價格發布機制」，並發布住宅小區二手房成交參考價格，要求二手房中介不能發布高於參考價的房源信息，而銀行亦按照參考價發放貸款。
5月初，中國建設銀行深圳分行更率先上調房屋貸款利率，專家預計其他大型國有銀行亦將會緊隨其後。
深圳是典型例子，但絕不是特例，內地各大城市皆如是。據中原地產研究中心統計，截至4月中，本年度全國地產調控政策次數已經超過160次。其中3月份，房地產調控政策次數多達48次，超越2月份的45次和1月份的42次。
另一方面，政府保障「住」—政府作為市場主體參與房地產市場，增加房屋供給，強化房屋保障，力求為基層免除住房壓力，為市民減輕置業壓力。
以廣東省為例，省政府於4月尾印發《廣東省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，其中即制定全省五年內新增籌集「保障性租賃住房」30萬套的硬指標，通過加大「公租房」、「人才房」、「安居房」等福利房屋的供應來解決「困難群體和新市民」的住房問題。
在置業方面，廣東省早於2018年在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五個城市開展「共有產權房」建設試點。
所謂的「共有產權」，是指政府和承購人按份共同持有住房產權。該類房屋有政府政策支持，由發展商承建，售價會比同地段、同品質商品房低。而購房者可以按市價五成至八成來出資購買該類型房屋的產權份額，五年內不得出租或轉賣房屋產權，五年後轉讓時，政府在同等條件下可優先回購。
目前，「共有產權房」面向符合條件的人才、穩定就業的外來務工人員、在粵工作和生活的港澳居民等城鎮無房家庭開放供應，且每戶家庭只能購買一套。截至2020年6月底，廣東省累計籌集「共有產權房」6.1萬套，供應「共有產權房」3.4萬套。
北京、上海、南京等城市亦有「共有產權房」試點。政府以公共財政介入房地產市場，減輕了中低收入家庭的置業壓力，讓房屋回歸了居住本質。
香港炒風熾熱
反觀香港，樓市怪象叢生，城市內房屋價格起跌與基本經濟面竟毫不掛鈎。
在本季度GDP回暖之前，香港的GDP受社會運動和疫情影響已連跌六季。只是經濟愈不景氣，樓價卻愈堅挺。
據差餉物業估價署的統計，今年3月全港私人住宅樓價指數報388.3，按月升0.8%，按年升2.62%，創20個月新高。其中升幅最大的是160平方米以上的物業，售價比上月上升3.62%（見表）。
諷刺的是，差餉物業估價署公布的《2021香港物業報告》顯示，全港去年有約5.3萬伙空置房屋，私樓空置率達4.3%，其中，中小型單位（A、B、C類物業）空置率為4%，大型單位（D、E類物業）的空置率為7.3%。
弔詭的是，房地產市場大型物業價格比中小型物業更為高企，空置率亦更高，卻是售價升幅最大的物業類型，明顯不符合市場經濟供求關係，這樣的現象應如何解釋？
李寧衍在書中解析，在大部份耐用品市場裏，價格上升而消費者延遲消費，價格下跌則會買得更多，「這是需求定律預測的理性行為，在房地產市場卻是另一回事……有時甚至出現所謂的不理性行事。」
在房地產市場裏，消費者會從兩個角度作出購買決定，一是物品能滿足消費的需要，另一個則是長線的投資作用。而無論業主是為了自住或投資，想實時出手或長期持有，都會希望自己的物業升值，相反，買入時則希望能成功「抄底」。
「因為最低價實在太難確定，而多數人又會盡量降低風險，大部份人都會先確定市場正在向上，才購買物業。」當這類人足夠多，總體需求便上升而推高房價，物業價格亦會「像自我應驗預言般，因愈來愈多人進入市場而上升」。所以，「市場價格上升，其實是在鞏固人們的購買決定，增強購買意欲。」
李寧衍在書中分析了1996至1997年9月的香港物業數據，發現這種現象屢見不鮮：「這種『價低則成交少，價高則成交多』的現象在2003年非典型肺炎（SARS）肆虐時和2009年全球從金融海嘯中回復過來後游資流入香港時相繼重複發生。」
步入2021年，新冠疫情帶來全球經濟衰退，以美國為首的西方國家實行貨幣寬鬆政策，進一步推高了人們購置不動產以對抗貨幣貶值的投資需求，這些需求支撐着猶如「奢侈品」的大型物業價格繼續上探，投資商品並沒有被實際使用，便出現了高空置率。
可以說，香港的樓市已陷入了「房炒不住」的怪圈，「投資價值」遠勝過「使用價值」，在市場中起到決定價格的作用。而在地產泡沫之下，房屋完全被「商品化」成投資者的金錢遊戲，亦傷害了對住房有剛性需求的中低收入家庭。
根據國際調查機構Demographia報告，截至2021年初，香港已經連續十一年成為全球樓價最難負擔的地方，預計一個普通四口之家平均需要不吃不喝20.7年，才能購置一個500平方呎的單位。
香港大學經濟及工商管理學院教授鄧希煒在《香港極需第三次經濟轉型》一文中提到，在過去二十年間，香港人均GDP增幅達到89%，但同期家庭入息中位數增幅只有63%，而食品價值則超過80%，住房開支激增306%。即是說，在畸形樓市之下，打工仔即使努力上班、升職加薪，為城市貢獻價值，但家庭資產積累都追不上物價激增，更追不上手中「有樓」者的資產增幅。
當炒樓風氣影響了市民的居住權利時，特區政府又是如何應對，所謂的「辣招」成效如何？詳見下篇：房住不炒. 下 | 從土地供給破房屋問題 建立長效樓市調控機制
上文節錄自第266期《香港01》周報（2021年5月24日）《 對照內地「房住不炒」 香港深陷「房炒不住」泥沼》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊，瀏覽更多深度報道。