新世界表決|解構王國高山低谷 曾10年3供股 加息狂潮急拆彈

新世界表決|解構王國高山低谷 曾10年3供股 加息狂潮急拆彈
撰文:鄭文玥
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「四大家族」之一的新世界(0017),其大股東鄭家純家族旗下周大福企業,擬以每股9.15元全購新創建(0659)股份,包含新世界手上佔新創建約6成、涉資約220億元。本周四﹙2日﹚新世界將召開特別股東大會予以表決。

消息既出,市場估算,此舉可令新世界的負債比率由約49%降至約45%,以緩解財務壓力。誠然,市場變化莫測,從來「打江山易,守江山難」,鄭氏家族一路走來歷盡高山低谷,仍安然渡過,歸功於拆彈手段高,且讓大家一起重溫新世界王國的「前世今生」。

鄭裕彤賣金起家,一路拓展商業版圖,甚有商業頭腦。(資料圖片)
鄭裕彤賣金起家,一路拓展商業版圖,甚有商業頭腦。(資料圖片)

娶周大福千金  由金舖轉戰地產

作為本港四大地產股,新世界走過一條不平凡的路,其創始人是縱橫商界70多年、甚有商業頭腦的鄭裕彤。

人稱「彤叔」的鄭裕彤,首次初露頭角的發蹟地,不是「磚頭」,其實是在鄭父世交周至元,位於澳門所開設的周大福金鋪。其實鄭裕彤父親鄭敬詒與周至元,早年互相指腹為婚。不過,年僅15歲的「準駙馬」在金舖工作,仍毫無特權,要從低做起當學徒,倒痰盂、掃地、洗廁所等工作,鄭裕彤樣樣都做過。

時至1938年抗日戰爭爆發,外國人到澳門做生意,連找換貨幣也不知門路。鄭裕彤膽粗粗以其「有限公司」級的英文,介紹外國人到周大福「唱錢」,帶動了金舖生意。由於工作表現良好,他更未滿3年便躍升成金舖主管。「彤叔」在1943年與周翠英結婚,升至金鋪掌櫃,並在1956年繼承了周大福,積極開拓珠寶零售業務,一路成為名震香江的「珠寶大王」。

1970年,「彤叔」鄭裕彤和恒生銀行(0011)創辦人何善衡、新鴻基地產(0016)創辦人之一郭得勝等人,聯手創立「新世界發展」,並由鄭裕彤出任董事總經理。1972 年,時任美國總統尼克遜(Nixon)訪華破冰,港股進入空前牛市,新世界藉此同年11月上市集資約1.93億元,自此無論是住宅銷售、商廈租賃,亦或是建築工程、酒店旅行均為其囊中業務,新世界在地產界的江山,就此開創。

1970年,鄭裕彤與好友一同創立新世界發展。(資料圖片)

90年代初債務急升  「彤叔」重出江湖挽狂瀾

鄭裕彤早在1989年,就曾試圖功成身退,將新世界集團交由長子鄭家純(「純官」)打理。

「純官」上任後,大力開疆拓土,「掌帥印」第二個月,便著手多項巨額收購,陸續開展包括進軍內地地產基建、併購美國華美達酒店、與羅家瑞聯手私有化瑞安集團等項目,以致公司負債比率由長年維持的20%,一下子躍升至50%

惟當時美國及香港情勢「不似預期」,在高負債下,「彤叔」最終重出江湖,幫手拆彈1991年鄭裕彤宣佈再出山,並迅速開展拋售資產套現、在公開市場集資,包括將亞視股權售予林百欣,方得以大幅減少負債,扭轉新世界頹勢。

90年初「純官」上任後不久,大力開疆拓土,集團資產負債表急膨漲。(資料圖片)

十年三次供股 集資逾300億

然而,鄭氏家族商場上叱咤風雲,新世界亦同承襲「彤叔」沙膽作風,業務進取,有較多重大項目發展,故此資金需求自然較多。自2004起短短十年間,公司便三度供股集資。翻查資料,2004年新世界宣佈首次供股「5供2」,以5.4元供股價集資約60億元;至2011年公司再度宣佈「2供1」,以5.68元供股價集資約123億元;最近一次為2014年「3供1」,以每股6.2元供股價集資約140億元。

據統計僅三次供股,新世界已發行多達51.3億股新股。此外,公司曾在2020年以「4合1」比例合股,合併後每手買賣單位仍是1,000股,股價及入場費直接「四級跳」,當時公司強調財務穩健,只為優化股東基礎,並預計在可見未來無須進行任何股本集資。

新世界於十年間曾三次供股集資。(資料圖片)

負債比率逼近50%

新世界過去多次向股東集資,但為應付不少大型項目,在資本開支及土地支出較大的情況下,集團近年負債比率持續上升,面對新一輪加息周期,難免影響現金流表現。

截至6月底止全年業績,集團股東應佔溢利按年跌27.9%,至9.01億元,末期息削達八成,每股僅0.3元。期內負債比率由去年底的46.9%升至48.7%(未計及永續債),而有息負債連永續債更逾2,000億元,計及資本化利息開支,期內支付利息達78.04億元。受累債務風險升溫,加上港股持續不振,集團股價較近年高位下跌逾半,上周五市賬率(PB)僅得0.19倍,徘徊低位。

鄭志剛明言新世界與內房情況不同,擁有premium。(資料圖片)

鄭志剛大派「定心丸」 明言新世界與內房不同

而現時,鄭裕彤甚為疼愛、積極栽培的「長子嫡孫」鄭志剛已經接捧成為集團行政總裁,身為第三代的他,亦無負「彤叔」期望,在K11系列商場獲得廣泛認同。縱使外圍市況欠佳,息口續高企,鄭志剛上月在分析員會議上仍大派「定心丸」,指集團有近940億元可動用資金,同時強調,坊間不要再將「新世界同內房股爆煲放埋一齊」,明言新世界與內房不同,「我們有premium同埋唔同嘅product。」

不過,身為四大家族之一,新世界一舉一動,難免聚焦在鎂光燈下。11月2日,新世界舉行股東特別大會(EGM),就沽出新創建套現218億元,用於償還若干高息債務進行表決。集團到底可否如願,可以獲得巨額資金換取改善現金流,在息魔肆虐下,來一場「華麗轉身」,結果即將分曉。

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