新世界預告「企業行動」　專家料涉分拆中港K11　或參考九倉做法

新世界發展（0017）負債率持續上升，執行副主席兼行政總裁鄭志剛於業績發布會上表示，無向股東集資的需要，但提到將就各業務進行策略性檢討，透過企業行動提升股東回報。分析相信，「企業行動」或涉及分拆中、港K11業務上市，雖然目前地產市場不佳或影響物業估值，但仍是合適時機，「做到就做，早啲做，起碼先減債。」

領展（0823）早前宣布「五供一」供股集資最少188億元，當中一半用於還債後，市場隨即擔心，同樣高負債的新世界發展亦會進行供股。不過集團於周四（23日）公布業績，執行副主席兼行政總裁鄭志剛多次強調集團財務穩健，擁有920億港元可動用現金，「絕對無任何供股或配股計劃，亦無向股東集資需要。」

雖然未有向小股東「抽水」，惟過去的派息水平就難以持續，中期息按年少18%至0.46元，鄭志剛解釋「以往核心盈利升就派多啲，今年跌就減啲」，但就指通關後「最壞的時間已過去」，相信對樓市、零售以至酒店等業務有刺激作用，重申已預留「彈藥」物色優質項目，以尋找更好的回報。

淨負債對總權益比率升至46.9%

管理層對前景信心滿滿，但債務水平卻持續上升，據業績報告，集團淨負債對總權益比率為46.9%，較上財年底（去年6月底）的43.2%上升3.7個百分點；若計及474.4億元永續債，淨負債率則升至約八成水平，上升5.7個百分點。

負債水平遠較同業高，據瑞銀報告，截至去年6月底，本港主要發展商中，長實（1113）擁淨現金流，領展（0823）、嘉里（0683）、希慎（0014）及恒地（0012），負債對權益比率分別為17%、30%、36%、41%及41%。

分析師：看不到供股的理由

有中資行分析師直言，近年新世界旗下的項目，開業及投資的時機正好遇上社會運動及疫情，「好似k11 musea，一開業就社運同疫情，（總投資額約200億元）航天城亦都係，時間錯，冇得怨個天，好似國泰（0293）咁，投資者唔會話疫情之下飛機飛唔到，好啦（股價）唔好跌啦。」

即使天時、地利及人和都不是站在新世界的一旁，該分析師坦言，亦看不到集團有供股的理由，「除非山窮水盡， 公司冇錢，要問股東拎錢。」他指，雖然利率持續上升，但近月銀行同業拆息已回落至兩厘多的水平，美國持續加息亦非「失控」般調高利率， 息口水平「唔係貴到要問全世界拎錢，再去還錢。」

再者供股的話大股東亦要供埋一份，「係咪拎一、二百億出嚟供股？你供其實佢都要供。」因此認為市場的擔憂不太合理，股價下跌，更主要反映對新世界的中港業務、高負債及減派息等憂慮。

提到鄭志剛於記者會上指，將就各業務進行策略性檢討，以釋放價值，冀透過企業行動提升股東回報，惟無回應是否涉及將富通保險或K11等業務分拆上市，僅稱會認真研究，有行動便公布。

翻查資料，集團過去20年亦曾多次進行企業行動，包括重組新創建（659）、私有化新世界中國等。該分析師認為，今次新世界較大機會將香港及內地的K11業務分拆上市，認為若果單是分拆內地業務，其資產淨值不算高；若果僅分拆本港的K11，亦未尚不可，但即使計及航天城及寫字樓，項目數量少亦不利吸引投資者。

他表示，留意到今次業績報告及簡報，花了不少篇幅去分別講述中、港兩地的K11業務，「令人少少聯想到呢個係檢討目標。」雖然近期多幅土地流標，「未必係一個好嘅時機去分拆」，但始終市況已經回穩及見反彈，而且由開始分拆到正式上市，都已經是大半年，甚至一年後的事，屆時市況或會進一步回暖，「就算出年先做，（市況）又會唔會真係好好多呢？ 又未必係......分拆來來去去都係講一個故事，吹一個未來出嚟......所以做到就做，早啲做，起碼先減到債。」

他認為，若果分拆K11業務成事，較好的方式是參考九倉（0004）分拆九倉置業（1997）在主板上市的方式，一方面限制較房地產信託基金細，另一方面亦可取得較理想估值。

瑞銀：對集團減債的執行力存疑

至於大行則對集團看法就有分異。富瑞指，即使管理層否認有集資需要，但市場短期仍憂慮其負債比率，又關注到新世界物業發展業務利潤率受壓，其中香港發展物業利潤率只有16%，較去年的70%大幅減少，內地發展物業利潤率亦較去年下降19個百分點至47%。

雖然物業投資表現則符合預期，但估計最快2024財年現金流情況才有改善，因此給予新世界「持有」評級，目標價23元。

瑞銀就指，管理層目標於2024財年末將淨負債比率由目前約47%降至近40%，但對集團的執行力存有疑問，主要因為本港住宅項目的去貨率偏低，特別是基建欠佳的啟德跑道區，又估計其內地項目合約銷售將持續疲弱；高息環境下出售非核心資產相對困難。

大華繼顯削目標價

大華繼顯則引述，管理層訂下未來18個月降低負債比率，由去年底的46.9%降至今年6月約45%；下財年降至45%以下，減槓桿的方式包括完善資本開支預算、出售非核心資產、股息重置和財政資源管理，同時考慮能提升集團價值的企業行動。

該行指，雖然地產行業整體面臨挑戰，但相信新世界的中、港兩地物業銷情理想，隨著地產行業市況改善，現金流有望增加，下調目標價至25.5元，但維持「買入」評級。