內房拆局｜「三條紅線」收緊融資　分析料中小型房企更難爬頭

中央為收緊內房融資設立的「三條紅線」，包括剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍，市場關注收緊內地房企融資，會否令內房發展減慢。

分析指，內地政策基調一直是房企去槓桿，只是疫情令相關措施推遲，又認為「三條紅線」的指引對大型房企影響有限，但不利高槓桿的中小型發展商，料行業會出現整合潮。

「紅檔」不得增加有息負債

中央今次明確融資管理規則的「三條紅線」，將根據監管指標的具體情況進行管理，共分為「紅、橙、黃、綠」四檔。如果全部指標符合監管要求，會歸類為「綠檔」，有息負債規模增速可達15%；如一項指標「踩線」，有息負債年增速收緊至10%；如兩項指標「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；如果三線全踩，則將歸類為「紅檔」，有息負債不得增加。

據分析，目前恒大（3333）、融創（1918）及富力（2777）等已觸及3條警戒線，很可能被列入最高危的紅檔，不得新增有息負債；大型國企內房股如華潤置地（1109）及中國海外發展（0688）則在綠檔，反映在債務方面一向較為保守。

房企去槓桿主調不變

研究內房板塊的FSM Bondsupermart債券投資分析員陳家朗表示，內地政府一向基調是改善房地產高槓桿問題，融資渠道限制的相關政策，並非今年才出台，如去年發改委要求發展商發行海外債只能置換未來一年內到期的中長期境外債務，令發展商難以符合條件進行大額度融資。

他說，只是疫情關係，令融資渠道限制的措施在今年推遲出台，惟6至7月內房復甦快，故內地政府趁機推出「三條紅線」指引，料未來去槓桿的主調仍然不變。

兩成房企處「紅檔」　料措施不利中小型發展商

FSM統計72家上市的內地房企，當中約12%處於「綠檔」，49%為「黃檔」，17%為「橙檔」，22%為「紅檔」。對於「三條紅線」指引對房企的影響，陳家朗說，新規對開發商融資提供清晰指引，而去槓桿化本身是房企行業共識，「（新規）只係一個推進，唔係唔畀你借錢，只係不能新增借錢總額」。他以恒大為例，早已制定三年降半債務的計劃，故措施影響不大，只是不能增加債務下，買地速度減，未來銷售增速可能遇壓。

他認為，大型房企有規模優勢，「三條紅線」指引反而不利槓桿比率高的中小型發展商，因借錢受限下，追上大型發展商的機會更細，生存空間收窄，更很有可能被大型發展商併購。