內房拆局｜房貸額度傳收緊　再來恒大風波　折射行業什麼困局？

今年初在疫情影響下，內地經濟發展步伐被嚴重打亂，不少經濟活動一度被逼停擺，內地房企無法如常賣樓。幸好，疫情得以控制後，經濟活動逐步恢復，內房銷售數字亦慢慢「追進度」。

事實上，踏入9月，亦是傳統樓市的「金九銀十」開始，內地房企銷售成績其實不俗，9月合同銷售按年增長15%，預期10月也出現不錯增速。可是，內房股的股價卻未有受惠跟上，到底是甚麼原因拖著內房的後腿？

根據國家統計局的數據，今年首8個月住宅樓價按年上升6.8%；住宅合約銷售額錄得8.67萬億元人民幣，按年增長4.1%；住宅合約銷售面積則按年下跌2.5%，至8.72億平方米。星展香港研究部最新發表的下半年中國房地產展望，更料全年內地樓價有5%至10%增長，成交面積則按年持平。該部中國房地產業分析主管王丹指出，9月樓市銷售額按年增約15%，預計10月有望錄得15%至20%的增幅，已是不太差的「金九銀十」。

由此可見，今年至今內地的住宅銷情並非慘淡，銷情不大可能是內房股持續受壓的主因。

信銀廖群：調控升級　內房趁機回吐

銷情雖然不成問題，但政策面卻有重大影響。光大新鴻基財富管理策略師溫傑指，由7月起中央政治局重申「房住不炒」，市場已經開始擔心政策收緊，其後便有「三條紅線」推出，近日恒大又爆「股債雙殺」的恐慌，令內房股苦不堪言。

中信銀行國際首席經濟師廖群則認為，由於內地樓市首季受疫情影響，內房股在次季出現急速反彈，故此第三季出現調整亦屬合理。不過，廖群亦言，令內房股回調的原因，主要是因為「調控升級」。

繼深圳住建局推出「715」新政後，人民銀行和住建部在8月20日召集12家房企和中證監、銀保監等機構召開座談會，提出了「三條紅線」的政策。「三條紅線」是一項房地產的融資新規，屬監管部門首次明確表明內房的舉債標準，「三條紅線」明確劃分。有傳中央政府已要求12家內房遞交改善方案，明年起實施新規。

「三條紅線」逼內房去槓桿

中央政府及人行推出融資新規將內房的債務水平分類，雖然沒有硬性規定內房企業要何時將債務改善到甚麼水平，不過「踩線」程度將影響企業的有息負債增速受限，嚴重者更不得增加有息負債。

雖然「三條紅線」尚未有明文規定，不過房企除了面對債務調控，同時間內地銀行亦被要求收緊涉房貸款，收緊流動性。最近有市場消息指，監管機構要求大型商業銀行減低涉及房地產貸款的佔比，將新增涉房貸款佔比降至30%以下。

廖群稱，目前不少內地銀行的房貸佔比其實都在30%以上，故此當這些內銀降低至30%以下，將收緊了房企的資金流。溫傑亦認為，要求內銀收緊涉房貸款，是與「三條紅線」相輔相成，政策方向同樣是防止炒樓、亂投地。

「金九銀十」憧憬有限　中小型房企或撐不住

廖群相信，當上述的調控升級一旦正式出台，「金九銀十」勢難再現。溫傑更直言，「金九銀十」對內房股的憧憬已有限。「始終4月已經出現咗好轉，加上近5至10年『金九銀十』的銷售旺季效應已經減退。」他預期內房股會繼續在低位爭持。

溫傑更憂慮，調控升級有可能會「逼死」內房，他明言恒大可算是「Too big to fail」，但一些中小型房企經歷過疫情的低谷後，再面對調控升級有可能捱不過去。