美國減息｜負債逾6500億　地產股久旱逢甘露？　溫傑稱前景仍未明

美國聯儲局宣布減息半厘，利率點降圖亦顯示，局方預料今年內還將再減0.5厘，意味逾兩年的加息周期終於正式結束！市場估計，本地地產商，特別是高負債的企業將會最受惠，大摩直言，本港拆息只要每降1厘，地產股盈利便增5%，並以負債較高的新世界﹙0017﹚為例，倘美聯儲減息1厘，該公司則可節省11億元利息開支。

《香港01》統計，十大地產股﹙市值逾100億、業務以香港為重心﹚總負債超過6,500億元。不計個別條款，粗略估計，利率每降1厘，利息開支有可能削減65億元，相反手持淨現金逾400億的信置（0083）或因利息收入減少而淪「輸家」，惟專家明言，信置仍有其「值博率」。

美國聯儲局宣布減息半厘，一般而言減息對息口敏感的行業，特別是地產收租股影響甚大。事實上，本地地產股周二﹙17日﹚已獲資金「偷步」追捧，新世界（0017）及長實（1113）分別抽升5.5%及4.4%。

回顧今次為期逾兩年的加息周期，美國共加息11次累計達5.25厘，相反本港最優惠利率P則只合上調5次共0.875厘。雖然加幅是歷年來最溫和的一個周期，但銀行同業拆息一度抽升至逾5厘，實際按揭利率也由2022年初約1.5%逐步上升至現時4.125%。

10大地產股 總負債逾6,500億

一眾準買家是否置業，很大程度上會考慮息口持續上升對供款水平的潛在影響；一旦買家卻步，發展商持有的新盤及「貨尾」難清，同時信貸成本亦因利率上升而上揚，未能貨如輪轉之餘，亦局限企業投資，侵蝕企業盈利。

《香港01》翻查主要地產股最新的業績報告，不難發現資產負債比率近年持續上升，單計十大地產股，除信置持有逾455億元淨現金外，餘下九間發展商的總帶息負債已高達6,500億元，這還未計股東貸款及永續債。

若果不考慮債務條款，利率每降1厘，利息開支有可能削減65億元。至於手持淨現金的信置，其利息收益或因此下降，該公司剛過去財年的財務收益淨額達22.97億元，按年升七成。

詳細報道：新世界料蝕200億！　逾15地產股盈警合奏　「一次性」財技大解構

高負債、高利率困擾行業逾兩年，股價亦急挫，翻查主要地產商過去52周的表現，其中以恒隆及新世界的跌幅最多，現價與52周高位比較下挫五成，九置亦跌近三成。（下表）

大摩︰拆息每降一厘 地產股盈利料增5%

市場期待美國聯儲局減息，可助各發展商舒緩困境。摩根士丹利﹙大摩﹚早前發表報告，指發展商將較為直接受惠於美國減息，預期1個月銀行同業拆息（HIBOR）將由今年上半年4.5厘回落至明年2.75厘，實際利率則下調至3.25厘。

摩根士丹利更估計，HIBOR每下調100基點，地產股盈利將增加5%，利及負債比率較高的新世界發展、恒地、嘉里建設及希慎興業，以及較多以浮動利率釐定債息的發展商，如九置。

《彭博》一個專欄引述大摩報告稱，現時本港上市發展商有約60%債務以浮動利率計息，以新世界為例，倘美聯儲減息1厘，則可節省11億元利息開支，及對盈利帶來31.1%的提振；報告又估算可為嘉里建設（0683）、恒地（0012）、恒隆地產（0101）及希慎（0014）盈利帶來分別12.4%、10.9%、7.7%及7%的提振。

至於銀河聯昌亦預料明年美國將減息1.5厘至2厘，這將促使港元拆息及最低優惠利率向下，有助於紓緩住宅樓價的壓力，現時物業租金回報率約為3.3厘，低於4厘的按揭利率水平，隨著美國減息5至6次後，租金回報將回復與按息的平衡，甚至略高於按息，因此對住宅物業市場前景持樂觀態度，特別偏好新鴻基地產（0016）及恒基地產（0012）。

在高息股方面，銀河聯昌看好嘉里建設（0683）、領展（0823）及恒隆地產（0101）。

溫傑︰減息影響未明　 對行業態度審慎

凱基投資策略部主管溫傑接受《香港01》訪問時表示，美國減息首先利好負債高的企業，特別是新世界，其債務成本將會下降。但他直言，減息是否會對樓市產生正面影響，仍要視乎住宅供應量、市場需求及經濟前景的走勢。

溫傑明言，目前市況難以估計，始終發展商貨尾多，各大發展商都在待減息後推售樓盤，不排除與政府年初宣布「減辣」後，樓市一度出現小陽春，「不過大家都唔知今次（減息後）小陽春可以持續到幾時，所以﹙成交﹚量或有增加，但價錢就未必。」

至於信置一直持有大量現金，溫傑認為，雖然減息令信置的利息收入下降，但認為現金水平高，反映公司靈活性高，將來市況如何，集團都有足夠資金應對，因此在市況不明朗的情況下，認為投資者可考慮「各走極端」，留意新世界及信置的表現，但整體而言，他對地產股持審慎保守的態度。

挑選地產股 摩通列三大特點

摩根大通亦發表報告，指地產股自7月初以來表現優於恒指8%，主要是由於降息預期，然而在實際降息之後，地產股或不一定再跑贏大市，因為行業基本因素，包括住宅、辦公和零售或者見反彈，預料降息預期已被消化，優先選擇具有以下特點的公司：第一是股息確定性較高；第二是承諾股份回購計劃；第三是具涉及相對彈性的次產業（必需消費品）。

首選為領展、太古地產及長和，均予「增持」評級，目標價分別是42元、16.2元及50元。