新世界料蝕200億！　逾15地產股盈警合奏　「一次性」財技大解構

本港主要地產商新世界﹙0017﹚周五﹙30日﹚晚拋出震撼彈，料全年勁蝕最多200億元，相當於公司目前市值。驟耳聽，金額嚇人，但當中包括一次性非現金投資物業重估或減值虧損，總額介乎85億至95億元。

事實上，樓市吹淡風，近期至少有15間地產商盈警，原因離不開「投資物業公平值變動」。據《香港01》統計，本港地產股過去兩年多就其投資物業進行減值的金額，至少逾700億元，相當於近3幢中環美利道超級商廈The Henderson的價值。雖然樓市吹淡風，物業重估錄虧損屬意料之中，但有業界認為背後另有「如意算盤」。

新世界發展（0017）盈警通告預期，截今年6月底止的2024財政年度全年業績，股東應佔虧損將勁蝕190億至200億元，為集團自2003年度及2004年度本港樓市跌進谷底以來，首次全年業績再度「見紅」。

倘細心分析，新世界今次為投資及發展物業等進行一次性非現金重估或減值虧損，總額已介乎85億至95億元。此外，若果同時撇除去年出售新創建帶來的逾82億元一次性及非現金虧損，以及期內利息支出及人民幣貶值，集團2024年度持續經營業務的核心經營溢利料介乎65億元至69億元，按年減少18%至23%。

至少15隻地產股盈警 主要涉投資物業估值「跌價」

疫情以來，樓價由高位下挫逾兩成、寫字樓空置率上升、港人北上減少留港消費，已經變成形容香港經濟情況的「口頭禪」，對地產商而言，這些因素也開始反映在其財務表現之中。

資料顯示，年內至少有15間地產收租股曾發盈警，原因之一離不開提及「投資物業之公平值變動」，例如坐擁本港兩大旗艦商場海港城及時代廣場的九龍倉置業（1997）在早前盈警通告中明言，截至今年上半年的投資物業重估虧損總額，可能超過同期的基礎淨盈利，令集團上半年可能錄得為數不少於9億元的虧損。

九置其後公布的業績報告則顯示，上半年錄10.52億元股東應佔虧損，但如果撇除44.26億元投資物業重估減值淨額，集團基礎淨盈利仍輕微增加2%至31.24億元。

所謂「投資物業之公平值變動」，其實是用來反映投資物業市值的變化，並計入損益表﹙income statement﹚上，屬於帳面利潤或虧損，不涉及現金流。

《香港01》盤點過去兩年，部分主要在港經營地產、收租業務的上市公司，發現過去兩年多，這些公司的投資物業公允價值，合共累錄大幅減少逾700億元，相當於近3幢中環美利道超級商廈The Henderson ﹙以公布的投資總額260億元計﹚。

業界：重估減值後倘市況好轉 將帶動之後利潤

一名熟悉地產行業的資深財務高管向《香港01》透露，大部分地產行業都在過去一段時間增加商業物業的投資，不論是商場又或是寫字樓物業，希望令收入更加穩定，即使市況回落時也可收取較穩定的租金收入，彌補其他方面，如賣樓收益下跌。

不過通關後經濟復甦步伐不如預期，零售業表現遜色，衝擊商場營運表現，加上企業活動持續收縮，甚至撤離中環等傳統商業中心區，同時打擊商廈市道，影響商場及商廈投資物業價值，因此有減值的需要。

與此同時，各大地產商在美國減息前夕重估物業，且錄不少重估虧損，該業內人士相信，由於重估減值僅屬帳面調整，不涉現金流減少，再者美國有機會在下月開始減息，地產股營運數據有望好轉，到時便有機會令估值回升，帶動整體盈利向上，屆時便可以錄得按年盈利增長又或轉虧為盈，股價亦將因而有更大的提振空間。

事實上，新世界發展發言人回應盈警時也指，主動作出的一次性撥備，均屬非現金及未變現項目，對集團現金流並不構成影響，這亦是為了之後重新出發做好準備。

鄭懷武：對公司價值仍有影響

話雖如此，主力研究地產市場的銀河聯昌中國和香港研究主管鄭懷武接受《香港01》訪問時直言，分析相關股份時，更為看重基礎溢利，雖然公平值變化在會計準則而言，是對現金流沒有影響，但實際來說是反映企業資產縮水，「對成間公司嘅價值有影響。」

鄭懷武解釋，物業估值涉及物業租金收入、出租率等，若果物業租金下跌，如國際金融中心（IFC）的每呎租金，由高位的130至140元，跌至最近的約100元，自然寫字樓的投資物業估值亦跟隨下挫，以反映經營環境的轉變。

至於多隻地產收租股發盈警，他認為，與整個經濟環境有直接有關係，市場對疫情後經濟復甦速度緩慢感到意外，「地產業市道比起過去十年為差」，若果大型企業的物業估值下跌5%，「嗰度都可能幾十億，唔算細數目！」

鄭懷武預料，美國減息後，樓市前景會較轉為樂觀，而美元下跌，亦會吸引旅客來港，惟由於供應太多，寫字樓市道前景則較差。

張翹楚︰按租金、空置率及回報率估值

為多間上市提供物業估值服務的泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚接受《香港01》訪問時亦指出，一般而言，會按照物業的租金水平、空置率及回報率等，去評估物業價值，但他則認為，本港的上市公司，一向以較保守的態度去進行估值，「市況好，升10幾個%嗰陣，估值都冇升咁多，所以跌嗰陣，都冇跌返咁多。」

他續稱，本港發展商過去在估值上傾向保守，好大原因是不希望損益表大上大落，「希望投資者覺得穩陣。」

問及為何商場估值跌幅低於街鋪，張翹楚直言，不能夠將不同物業直接比較，如近年興起體驗式消費，因此，有停車商、會員制度的大型商場，估值會高於沒有相關設施及配套的商場或街舖。