【財經評論】明年樓價敢下跌？　居民80%超高槓桿率或成風險

中國社會科學院發佈《中國住房市場發展月度析報告》，對2020年北京等10個城市的房價下跌提出了參考性預警預報。中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華預計，短期重點城市房價趨降主要原因是，經濟增速下滑，城市化動力減弱，並使得部分居民對房地產市場預期也發生轉變。

短期對樓價的看法，將由謹慎樂觀向有限悲觀轉變。樓價的拐點地真的即將降臨了嗎？中國民眾高企的房地產負債何去何從？

樓價下跌致居民財富縮水

面對2020年，房地產經濟作為中國經濟的驅動引擎即將關閉。從長期來看，這對於長期苦於地價過高、金融空轉的中國實體經濟和廣大民眾固然是一件好事。但是，從短期來看，樓價的下降，將導致以房產為主要財富的民眾財產估價大幅縮水。

尤其是以房產、地產為抵押的債務人，包括貸款買房的所謂「房奴」和房地產商，將面臨資產負收益的情況。也就是說，房價的增長旅趕不上貸款利率，甚至趕不上中國GDP的增長。儘管，房價的小幅下跌還不至於導致「斷供潮」的發生，但是，以炒房為目的，以房產抵押二次融資的一批人將先行倒下。

據中國社會科學院金融與發展實驗室的測算，2019年前三季度，隨着中國經濟的下滑，中國居民槓桿率反而正在上升，比2018年末的53.2%累計上升了3.1個百分點，全年的增幅可能會超過過去十年的平均值。其中，大部分居民槓桿率的增長都源於房貸的增加。

杭州及海口等5個城市　居民槓桿率達8成

在統計的34個城市中，居民槓桿率高於80%的城市有5個，分別為杭州、廈門、温州、海口、深圳。而這些城市樓價漲幅一般也比較高。這也說明居民槓桿率與房地產高度相關。這一方面將對中國的居民消費與投資產生形成擠出效應，對經濟增長的速度與質量都會有所抑制。

另一方面，一旦人們的預期發生改變，從樓價永不會跌、地產保值增值，轉變為樓價的預期下跌，那麼對整個中國資產價值的估值將發生方向性的扭轉，並且其帶來的連鎖負面反應也將不可預料。

對此，中國銀行系統曾經多次進行相關風險測試，最終的結論是，中國房地產價格不能大跌，否則經濟、就業、人民幣匯率等等都將受到難以承受的打擊。

投機問題難遏止

尤其對於杭州、廈門、温州、海口等居民槓桿率已超80%的高房價城市，確實已經到了十分危險的地步。其實體經濟和人口規模相對薄弱，但是往往都是中國房地產炒作的「重災區」。在中國實施金融整肅前，一些人往往通過股權抵押融資、信託融資，甚至民間「老鼠會」等各種渠道獲得違規融資，囤積房產等待升值倒賣；而一些中小投資者則通過消費貸、信用貸等制度漏洞，變相將資金轉移至房地產投資。在中國房價保持增長的情況下，這些高風險的負債都可以被掩蓋。

即使是中國政府三令五申打壓房地產投機，實施金融整肅，也難以將其全面遏制。但是，一旦房價真的開始下跌，並且形成長期預期。那麼，整個民間債務風險將被徹底暴露出來。

其中，首當其衝的就是一些本身沒有投資能力，依靠地產炒作為生的中小房地產商。據中國人民法院公告網公告顯示，截至到10月31日，2019年房地產宣告破產的相關企業數超400家，進入今年下半年後，房企破產數量增速有所加快。並且，在破產房地產企業名單中，多數是中小型地產商。

發展商減價促銷加快資金回籠

與此同時，一些中大型的地產商也開始對遏制政策結束牴觸和觀望的情緒。中國政府從銀行、信託公司，到其他金融機構，監管部門的密集的融資「限令」，在限制地產企業衝動拿地，盲目發展的同時，也在打破一些地產企業「減產保價」的觀望態度，將其逼入「降價促銷」以加速回籠資金，增加市場供給。

對此，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆也曾預計，中國房地產供不應求的時代已經結束了，中國房地產將進入到總量過剩的階段。儘管，目前中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國樓價的大幅度下跌也缺少經濟基礎。但是，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。一旦逆周期發生，資金回籠不到位，資金鍊斷了，高利息的負債會使投機者陷入困境。