【財經評論】地產行業走出低迷　中國經濟結構調整拐點提早到來？

在中國開始進行房地產調控，經濟結構轉型之初，有三種設想：第一種是沒有頂住，楬價出現報復性反彈；第二種是在對金融進行整肅後，出現樓價暴跌；而第三種，也是最好的情況，則是樓價穩定銷量開始增長，既避免了金融風險，有能帶動實體產業的健康發展。目前，中國的經濟結構調整正在向最好的情況發展。

根據中國國家統計局11月15日發佈的2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一﹑二及三線城市新建商品住宅，和二手住宅銷售價格按月漲幅均有所回落。

今年首10個月樓價升幅較去年同期放慢

其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；二手住宅銷售價格按月上漲0.1%，升幅比上月回落0.2個百分點。北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上漲1.0%，升幅比上月回落0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按月分別上升0.5%和0.1%，升幅比上月均回落0.1個百分點。根據1月至10月的累積數據顯示，中國商品房平均銷售價格按年增長7.23%，較去年同期下降了近3個百分點。

然而，在這種房價增幅放緩甚至出現局部下降的情況下，中國全國商品房銷售面積卻沒有減少，反而按年增長了0.1%；房地產開發投資增長了10.3%，較去年同期提高了1個百分點。中國的房地產行業似乎正在從最初的「牴觸」與「觀望」情緒中逐步走出。尤其是經歷了「金融整肅」風暴，「金融地產」的大循環被打破之後，中國的房地產行業正在回歸實體。

調控樓市希望引導房企回歸實體

這一方面得益於中國政府「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的政治承諾。中國政府寧可忍受經濟增速的減緩，也沒有放鬆對樓市的高壓。在2019年屢次定向降準、降低實際利率的過程中，都沒有動搖對按揭利率的控制。2019年前三季度中國政府還針對房地產行業融資環節出台了一系列收緊性政策。8月份，銀保監會正式下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

從銀行、信託公司，到其他金融機構，監管部門的密集的融資「限令」，在限制地產企業衝動拿地，盲目發展的同時，也在打破一些地產企業「減產保價」的觀望態度，將其逼入「降價促銷」以加速回籠資金，增加市場供給。

另一方面，中國政府還通過積極財政和一系列基建項目的增加投資，來引導房地產企業逐步回歸實體。畢竟中國經濟的結構調整，並非不需要房地產行業促進土地開發和住房建設，畢竟中國有帶量的財富和債務擔保依託於房地產價格的穩定。把房地產企業逼迫的「賠本大甩賣」，破產清算，對於政府、銀行、甚至是擁有房屋資產的民眾都難以接受。

因此，「按照金融為實體經濟服務」的原則，中國政府只是在逐步剝離房地產業對「土地金融」套利的依賴，希望在政府穩定樓價的基礎上，房地產業能夠為了生存，在競爭中增加實際有效供給。

土地成交平均溢價率降至14%

為了實現這個目的，中國政府在一方面嚴格限制房地產信貸的同時，加大了政府基礎設施投入和土地供給。併為了「鬆綁」地方政府的土地財政壓力，加大了中央財政劃轉，並將消費税大部轉歸地方政府。

這一系列政策組合拳使得2019年1月至10月以來，中國全國土地市場出現了量穩價跌的局面。受監測的50個大中城市的土地成交平均溢價率繼2018年下降至14%後，又再次降至8%以下。而受監測的50個大城市土地市場合計土地出讓金收入卻同比了17.4%，土地出讓的樓面面積按年增加了近10%。

在中國經濟增速放緩、各方面風險增加的情況下，土地開發的增長本身就是一個積極信號。與此相伴隨的是來自房地產下游行業的觸底回暖。儘管目前相關的例如，家電、裝飾建材等產業還在因為產能過剩以及債務壓力而難以復甦。但是，前期已經完成「去產能」﹑「去槓桿」結構性調整的鋼鐵、水泥、玻璃等國民經濟的基礎產業已經開始擴產，其工業增加值累計按年增速已經由8.7%提高到近9.9%。

隨着中國結構性改革的深入，隨着房地產業逐步走出「牴觸」情緒，開始回歸實體，中國經濟正在從對房地產的「緊急剎車」中恢復過來，中國經濟結構調整的「拐點」也正在加速到來。